合肥，三国重镇，包公故里，现代名城。改革开放二十余载，变化日新月异，让人为之精神振奋，欢欣鼓舞。
    就房地产业而言，几年来可以说是蓬勃发展，供销两旺。几年前每平方千余元的楼盘价格，现在近乎翻了一翻。让那么多没有下定决心买房者后悔不迭。早知如此，何不提前买了一套？作为我们的普通消费者，是比较现实的，也是从众的，房价平平时，市场如一潭死水，你不买我也不买；房价追涨时，一个个却拚了命似的往里钻。当然，买房子不仅仅是为了居住，也有不少的炒房投资者，加之楼市爆涨等大众媒体宣传，象内陆合肥这样的城市早已不得平静。更何况政策导向，城市化进程，人们的生活水平提高等现实情况，使房市再也难耐寂寞，积聚了多年的力量，一下子爆发出来。
    “你买房了吗？”“没有，房价太高了!”本来不想买，但考虑到不断攀升的价格和一年比一年后悔的心情，还是“斗胆”订了一套。市场上确实不乏这样的消费者。
     现在的房市如股市。在满盘飘红的日子里，人头攒动，似乎人人都在思考着投资的计划。但这种状况到底能持续多久，谁也讲不清楚。但有一条规律是谁也不能违背的，这就如爬山，当我们爬到山顶时，也只有走下坡的路了。到底山的顶线有多长，还取决于中国经济的稳定增长，人们收入的稳步提高以及房地产业的适应度性调整发展。

                          当领跑者，还是做追随者？

     做房地产需要策划，这是千真万确的真理。你要想成为一个市场的领跑者，更应该认真策划。以梦园为例，几年前开盘价1600元左右(当时的价格已经不低)，但在开盘时却一炮走红。这其中融合了策划的力量。大蜀山美丽的风光，高新区新鲜的空气和明媚的阳光，以及小区前期营造的绿地山水，让那些追求舒适生活的合肥人趋之若鹜。但笔者认为仅此还不足以支持这个楼盘获得成功。准确的市场定位及高新区团体市场的开拓以及控盘节奏的把握，使梦园美梦成真，也赢得了良好的声誉。
    梦园的成功使园景天下风光占尽。你开拓市场我收钱，自在不自在？
    第一个敢吃螃蟹的人是伟大的。因为他需要超前的眼光，超人的气魄和胆量。搞房地产开发也是如此，你敢于把生地变成熟地，筑巢引凤，实属不易。因为他需要实力和智慧。有一位开发商曾对我说：我建的这个小区，根本没有什么配套，但房子几个月已销售一空。了解了情况后，我说：怪不得，人家那么多配套都给你建好了，你省了多少钱呀!事实就是如此。如果我们没有能力做个领跑着，就老老实实地做个追随者吧!合作开发、见缝插针，只要市场看好就不失为明智的选择。

                     轰轰烈烈打广告，还是老老实实做楼盘？

     给人的感觉，房地产商做广告是最舍得花钱的，看看元一美邦国际，一天十几个版，一次性投放就是几十万哪! 看了他们的广告，我感受到了这个楼盘的素质与品位。但很多楼盘的广告就不一样了，千篇一律，俗不可耐。当前市场的热销，使广告仅仅在作为信息在使用。苍白的设计还能让设计者自以为是，甚至以设计大师自居。任何广告都为销售服务，创意是广告的灵魂。热销的市场有时候会扼杀广告的创意。
    广告不是万能的，买房子不是买广告，也不是购买广告中天花乱坠的承诺，消费者变得愈来愈理性。作为我们的开发商应该明白这样一个道理：好楼盘是盖出来的，不是吹出来的。正确的项目分析，准确的市场定位，按照消费者的需求进行配套和设计，踏踏实实盖好一砖一瓦，定能赢得市场的青睐。
   木百景湾是一个不错的楼盘，我喜欢它的厚重大气，更敬佩开发商“关注每一个细节”的经营理念。消费者不是专家，他们对建筑思想和设计理念知之甚少，但他们能够感知建筑的外观形式与色彩；他们不懂得移花栽木，但他们能够体会小区环境的无穷魅力。他们关注自己的生活和利益，所以他们会对房屋的细节斤斤计较。窗台渗水，墙面空鼓，不合理收费，配套不能及时到位，如果开发商认为这对购房客户只是小事就大错特错了。花几十万元买的房子，买的是舒心与放心，所以追求消费者最佳满意仍是我们一贯坚持的经营理念。

                              市场需要低价位楼盘

   跑遍了整个合肥市，总感到合肥的房价太高了。不是单价高，而是总价高。动辄三十几万、四十几万，这样的价格是让一般的消费者望而却步的。作为我们的开发商如何增进商品的市场渗透力？我觉得途径有两个：一是降低单价，按市场需求开发低价位产品；二是减少套房总面积，降低总价。随着生活水平的提高，当我们对住宅条件提出更高的要求时，价格仍是消费者介入市场的瓶颈，也是他们在购房时考虑最重要的一个因素。

作者：黄畋，企划职业经理人，E-mail:hws965@sohu.com