目录部分
一、 福禧·圣地亚哥城创新营销体系的建立
1、 昆山市房地产市场与机会点分析
2、 内外部资源整合，充分发挥开发商自身优势
3、 本案开发及开发商市场市场声望的扩张
二、 福禧·圣地亚哥城项目强势SWOT分析与改善对策
1、 项目SWOT分析
2、 卖点巩固
3、 项目改善对策
三、 项目形象塑造
1、 项目竞争力体现
2、 项目形象塑造
四、 目标客户群体定位
1、 昆山市人口总量及地块分布
2、 福禧·圣地亚哥项目地居民情况分析
3、 福禧·圣地亚哥目标客户群定位
五、 价格定位及策略
1、 福禧·圣地亚哥单方成本
2、 本案利润目标
3、 价格策略
六、 上市时机规划
七、 广告策略
1、 广告策略规划
2、 广告推进周期
3、 广告主题
4、 广告创意表现
5、 广告配套制作物设计、制作
八、 媒体执行
1、 媒体计划
2、 媒体投放
九、 公关活动
十、 品牌策略
1、 命名方案
2、 VI系统
十一、项目营销推广效果评估
1、 销售评估
2、 市场口碑
3、 品牌形象
4、 开发商形象

一、福禧·圣地亚哥城创新营销体系的建立
1、 昆山会展业及科博馆2003年项目机会点分析
1.1 2003年昆山市房地形势
（1）2002年全市商品房成交总量统计
（2）政府政策（改善居民住房问题）
（3） 昆山外来人口政策调整促进商品房发展趋势
（4）昆山房地产需求量预测
（5）昆山外向型经济成长的潜在性带动
（6）昆山市房产市产第一次“洗牌”运动分析
1.2 福禧·圣地亚哥城2003年机会点分析
（1） 2003年昆山
（2） 华东及苏南地区房产与住宅展示会
（3） 战火硝烟，黑马出击
2、 内外部资源整合，充分发挥开发商自身优势
2.1本案外部资源优势（客户访谈结合昆山区域形势分析总结）
2.2本案内部资源优势（客户访谈整合）
2.3福禧·圣地亚哥内外部资源整合建议
（1） 贴近政府，提升地块
（2） 联合资讯机构，全方位、立体化信息传播
（3） 实施三方互动，达成三方共赢
3、 福禧·圣地亚哥项目高价值之创造
4、 福禧·圣地亚哥项目开发影响力发挥及开放商市场声望扩张
4.1发展商形象提升
（1）发展商由粗放型、原始型直接跳脱规模竞争，启动品牌竞争模式
（2）常见独特行销理念及模式，确立核心竞争优势
（4） 挖掘项目附加值，提升开发商形象
4.2品牌价值的潜力发挥
（1） 确立区位、地区······之关注因素优势
（2） 启动配套项目及物业攻势
4.3操作流程
（内容：略）
4.4开发商形象扩张
（1） 稳固开盘第一项目的良好口碑及客户关注
（2） 维护本案之市场销售优势
（3） 为下一楼盘做市场形象铺垫（维持现行优势，创造新的核心竞争力）
二、福禧·圣地亚哥城项目SWOT分析与改善对策
1、项目SWOT分析
1.1优势
1.2劣势
1.3机会
1.4威胁
2、现有优劣势状态及改善策略建议
3、福禧·圣地亚哥卖点荟萃
4、项目主力卖点巩固（核心竞争优势确立及维护）
三、福禧·圣地亚哥项目形象塑造
1、核心竞争力的表现
2、项目形象的塑造
四、福禧·圣地亚哥目标客户群体定位分析
1、昆山市人口总量及地块分布情况
街道 区域面积（平方公里） 人口（万/人） 平均收入/年





2、昆山市城市家庭情况分析
（1）昆山市居民生活水平分析
3、圣地亚哥城目标客户群体定位
年龄阶层：25岁以上，来昆就业之外地大中专毕业生：50%；本地适婚嫁之青年：40%；45岁以上本市居民：7%；其他：3%
收入阶层：年收入2万元以上个人或家庭（贷款或分期付款户）
职业状况：外企员工53%；行政事业机关9.5%；其它类型：25%；个体业主：12.5%
家庭类别：单身待成家79%；已婚家庭（2人）：11%；其它类型家庭：10%
五、价格定位及策略
1、圣地亚哥城单方成本及目标利润（略）
2、昆山市同档次住宅区市场价格对比
项目名称 最高价 最低价 均价 区位地址 环境 交通 基础设施 综合评价
阳光昆城
青江秀苑
黎明清境
大众都市家园
金威国际华城
3、圣地亚哥城定价策略（略）
六、圣地亚哥开盘时机规划
1、销售时机建议
七、圣地亚哥城广告策略
1、广告策略及阶段划分
（1）广告策略主轴：借用多种广告方式，传播圣地亚哥城独特卖点，确立差异性，项目核心竞争优势：                             
（2）广告阶段划分
导入期
升温期
引爆期
保温型
再升温期
扫尾期
2、广告主题：美好的大陆风情，新一代或公寓楼盘
（1）自然生态渲染（环保）
（2）PDA新秀（科技）
（3）开放式社区住宅（人性）
3、广告创意表现
（1）电视广告创意（附脚本30秒*3）
（2）报纸广告创意（附设计稿样：整版、1/2版、1/4版）
（3）户外广告创意（附设计稿样：18*6M、20*15M）
（4） 电视广告创意（附文案）
（5） 礼品广告创意
七、营销推广用品设计、制作
1、沙盘、楼盘、模型
2、精装型录
3、平面图
4、价目表
5、付款方式
6、宣传DM
7、手提袋
8、武士旗
9、大幅宣传海报
八、媒体策略（略）
九、推广计划
十、公关促广造势活动计划（略）
十一、品牌策略
1、项目命名：圣地亚哥城（客户已定名称）
建议命名：（客户需求情况下可提出）
2、圣地亚哥VIS系统
（1）核心部分
（1.1） 项目名称、文字形状
（1.2） 项目标志及文字组合
（1.3） 标准色及字体
（1.4） 配套VI应用部分（车辆、灯箱、名片、信笺、手提袋、服装······）
2、营销中心包装设计
十二、整体费用预算（略）

                                              刘敦银03/01/8