商品流通领域竞争的日益加剧，促使“广告企划”被广大企业采用，随着上海房地产市场的日趋成熟，发展商亦不甘落后，广告已成为销售必不可少的道具。但做单纯的广告和广告企划是不是一码事呢？回答是“不是！”这里我们要阐明的是：房地产广告企划具有极强的专业性，成功的房地产广告企划是和营销密切相连的。 

一、房地产是世界上金额较大的商品之一，其作为商品在现今的中国流通也只不过是近年的事，广大消费者对其的熟悉和了解还是很少的。整个消费市场必须通过引导才能形成。因此，我们应该把房地产广告从一般的商品广告中区分开来。作房地产广告企划不仅需要具有广告制作和执行的根底，还需要有完备的房地产专业知识，更需要切实的了解购房者心态。只有这样才可能作出被消费者接受的，行之有效的广告企划。所以光靠发展商自己拍脑袋或聘请普通的广告公司是不能满足成功房地产广告需要的，只有专门的房地产广告企划人员和专业的房地产广告公司才能胜任。 

二、广告企划不管在什么行业，强调的是一种营销。我们所讲的营销（Marketing）是有别行一般的销售（Sales）。销售的出发点是站在生产的角度，重点放在自己的产品上，采取推销或促销的手段，以期达到增加销售的目的。营销则以市场为导向，重点不是产品而是客户需求。也就是我们通常所说的是以产定销还是以销定产，如产品是能满足消费者的需求，销售当然是不成问题的。所以房地产营销首先要了解购房者的需求，其次要根据购房者的需求造房，然后才是通过广告企划制订出可行的广告，利用大众传媒向特定的消费者“广而告之”，最后完成销售。 

有效的房地产广告企划可以通过以下几个步骤来进行：第一步要充分了解自身产品特性，了解自身的优、缺点，确立自身的卖点（Sales point）所在；第二步找出产品自身卖点所能吸引的客源群，也就是通常所说的目标客源；第三步就要深刻了解目标客源对产品所有的需求；第四步分析竞争对手，摸清市场行情，做到知已知彼；第五步在满足目标客源群的需求的前提下，适当的修正产品以避开竞争，做到人无我有；第六步根据自身的卖点（卖点是可以创造的）和目标客源的需求制订广告的总方向和总精神。