这种悲观论调与茫然心态都归因于没有切准房地产营销之“脉”———没有了解房地产销售的规律。进入２００３年，广州楼市依然在沿袭着其原有的规律在发展。一些人士的这些悲观看法，只不过因为楼市处于传统销售低潮期而萌生。事实上，广州楼市正是在这种表面沉静的市态中酝酿着新一期的销售行情，在１、２月份的沉静中为３月后的行情做准备。从这点上说，广州楼市目前的淡静是“激战前夕的沉静”，新的行情即将展开。　 

　　楼市销售有规律 

　　所谓“月有圆缺、潮有涨落”，每年广州楼市的销售都会因应不同的时间季节而呈现盛衰起伏。从２００１年与２００２年广州一手住宅（为方便统计比较，这里暂以旧８区并撇开写字楼、商铺与二手房不谈）每月成交（金额）走势图或许不难理出广州房地产销售市态之脉络。（图略） 

　　图表显示，２００１年与２００２年广州市商品房成交走势曲线极为一致：每年均有五个“高点”与四个“低点”。五个“高点”分别对应的月份是４月、６月、９月、１１月与１２月；四个“低点”分别对应的月份是２月、５月、７月与１０月。而我们知道，楼盘发展商与消费者签订了销售合同后，并不会立即便到房管局“见证”，一般前后会拖延１０数天到１个月左右的时间才能最后“录入”房管局的统计报表中，即是说房管局当月录入的数据实质上是市场上月的实际成交数据。因此，以上销售“高点”与“低点”相对应的月份也要相应地前移一个月，这便意味着，每一年中广州楼市月销售的五个“高点”分别在３月、５月、８月、１０月与１１月；而销售四个“低点”则分别是１月、４月、６月与９月。 

　　如上数据证示，广州楼市每年元旦过后便会出现一个销售“低潮期”，时间跨越１至２月，而在３月份楼市则迎来了一个销售“高潮期”，４月份清明时节楼市又开始转淡，进入第二个“低潮期”，５月份伴随着“五一黄金周”的到来，楼市开始迎来第二个“高潮期”，６月份楼市在５月的狂热后进入休整，第三个“低潮期”出现，７、８月份楼市在６月充分的休整后开始“复苏”，第三个“高潮期”出现，９月份楼市开始为“１０月革命”新高潮做准备，一年中最后一个“低潮期”开始出现，１０月份楼市开始在“十一黄金周”利好刺激下“剩胜追击”创出第四个“高潮期”，１１月份借国人“购房过新年”心态之利好，继往开来再创新“高潮期”。留意广州楼市多年来的销售数据，我们不难理出以上“广州楼市营销规律”之脉络。 

　　摸准规律做营销 

　　摸准了广州楼市营销规律，我们便很容易对目前广州楼市的淡静市态释怀：今年１、２月份广州楼市的淡静并不是因为楼市由此开始转入低迷市道，更不是楼市无法做了，只不过是因为广州楼市进入了暂时的销售“周期性低潮期”。广州楼市正在酝酿并迎接即将到来的销售高潮。 

　　据了解，近日已开始有不少新楼盘或老盘新项目在“蠢蠢欲动”：时代新世界已开始掀开面纱，即将大举推出，“３６５天海岸假期”的美林海岸花园全新一期的一线江景单位也铁定于３月份隆重推出，城建集团南沙滨海花园也会在３月份“全线出击”……完全可以说，此前广州楼市淡静的市态，正是“激战前夕的沉静”。 

　　事实上，广州楼市销售不仅有营销“规律”可循，也有营销心理可据。仔细分析我们不难发现，每年仲夏之季，郊区盘便很容易“出彩”，例如２００１年“五一黄金周”后华南板块的兴起，２００２年“五一黄金周”广园东碧桂园凤凰城崛起等，而这时市区内楼盘却相对较为沉静。这是因为炎热的盛夏，人们多向往郊外的清静与明快，故而郊区盘容易走俏。反之，春冬交接的寒冷雨季，郊区盘漫长泥泞的道路与萧瑟景况令人生畏，相反，市区盘却又凭据其人气旺盛、便利温馨而受到青睐。 

　　其实，何时写字楼好销、何时商铺容易卖出高价，何时二手楼受宠……等等，都会有“道”可循，有“规律”可以掌握。房地产营销应当认真研究分析历年成交数据，从有关数据中把脉房地产营销之道。