配套——依托成熟资源

建筑规划——投资优质物业，放之四海皆准

2.2.2 电视广告

以电视为媒介进行房地产广告的宣传对于开发商与项目形象的建立具有十分显著的效果。并且，电视在视、听方面的效果对于产品的宣传具有较为明显的作用，在建立形象的同时更可以直接促进销售。

南京十八频道房地产专业栏目《南京房地产报道》播放时段较好，并且与《南京广播电视报》进行联动，性价比高。在该栏目进行浙商项目的广告片宣传，对于本项目的形象与销售都具有较大的意义。

投放媒体投放时间投 放 频 道投放内容广告时间备 注

房地产专业栏目

南京广播电视报2004.5南京电视台

十八频道浙商专题广告宣传片45秒南京电视台十八频道与南京广播电视报为一联动套餐

2.2.3 网络广告

网络广告具有一定的长期性，其最为突出的优点为：可以将项目的动态及时、客观地发布;并且，消费者将有关信息及时进行反馈，在一定程度上为营销策划提供市场信息。

由于浙商本身已经成功建立了一个较为良好的企业网站。所以，十分有必要充分利用该资源，对浙商开发商与浙商项目进行全面宣传。

投放媒体投放时间投 放 频 道投放内容广告时间备 注

房地产专业栏目

南京广播电视报2004.5南京电视台

十八频道浙商专题广告宣传片45秒南京电视台十八频道与南京广播电视报为一联动套餐

2.2.4 楼盘地图广告

本次房展会由南京房产局举办，时间为4月30日——5月6日。时值黄金周，到场人数较多，楼盘地图阅读率较高。在该地图上发布项目形象广告，有利于扩大项目的宣传力度。

发布形式发布时间发布内容备 注

楼盘地图广告5月份房展会发放项目形象广告

2.3 SP活动

2.3.1活动说明

由于预售许可证的领取，本项目进入全面销售阶段。前期预热期积累的大量预定客户在本阶段转化为签约客户，所以，通过该阶段的活动提高实际销售率、提升销售利润。

2.3.2 活动名称

1)开盘活动

2)旺铺拍卖活动

2.3.3 活动方案

旺铺拍卖策划思路

一、 活动目的

1. 引发优秀商家的关注，让旺铺遇到真正的伯乐，让旺铺的价值得到最大限度的发挥，从而带动整个卖场的商业氛围，保证浙江商品城的高效运转。

2. 通过拍卖活动，制造新闻焦点，提升浙江商品城的市场认知度，使项目迅速实现成功销售，卖得快，且卖得贵。

二、 活动安排

1. 挑选10个区位最佳、最具人气的旺铺作为拍卖标的。

2. 拍卖过程中对整体项目进行推介，吸引有效客户。

3. 邀请房地产专家、商铺投资专业人士、商界名人做商业地产投资前景分析等讲座，使投资者未来的商铺经营更专业化。

4. 为来宾准备抽奖活动，把幸运带给每位来宾，同时积累有效客源，作为招商及销售目标。

三、 媒体配合

1. 前期预热：活动前期媒体宣传，引起投资者、实力商家和社会广泛关注。

2. 活动报道：活动期间媒体专门报道，增强活动与项目的关注度。

3. 后续报道：活动后期媒体评论，最终促进项目的快速销售。

开盘活动策划思路

一、 活动目的

1. 浙江商品城公开亮相，建立良好形象。

2. 让客户更深入了解浙江商品城的特色及优势，加快其选定的速度。

二、 活动安排

1. 邀请房地产专家、商铺投资专业人士、商界名人等出席，扩大项目的影响力。

2. 邀请方山大鼓、舞狮表演等助兴，带动现场气氛。

3. 浙江商品城整体项目推介，现场沙盘模型展示，多媒体演示。

4. 设立现场咨询，安排多组沙发、咨询桌，配备咖啡机或茶具，使现场咨询的顾客有尊贵感。

5. 促销活动配合，如限时优惠、团购优惠、幸运抽奖等。

第三阶段：2004.7——2007.8 持续平稳期

1、推广说明

经过前期大范围的广告宣传，项目与开发商的形象得到广泛的推广，并且部分单位实现了销售。

本阶段常规媒体的广告宣传力度适当变小，旨在保持市场关注度;非常规媒体的宣传可以广泛进行，为下阶段销售热潮的到来进行前期铺垫。

本阶段招商工作进一步落实。为配合招商的顺利进行，本阶段广告宣传的媒体进行一定的选择，充分采用非常规媒体的形式进行宣传。并且举行SP活动进行配合，使得招商工作得以顺利完成。

2、具体推广实施

2.1 广告计划

2.1.1 广告总体安排

媒体投放时间投放内容具体投放选择备 注

报纸广告2004.7—2004.8产品卖点深入阐述

推广活动宣传江、浙两省主流媒体

网络广告2004.7—2004.8项目动态报道南京房地产网

非常规媒体2004.7—2004.8产品形象、产品卖点商业信函直邮

浙江商会内部刊物广告

2. 2 广告具体安排

2.2.1 报纸广告

2.2.1.1 总体说明

本阶段的报纸广告频率变低，由以往的每周一篇调整为约每十天一篇。广告的诉求点为进一步阐述项目的卖点，以卖点突出其投资价值，吸引消费者目光。

报纸广告同样需要配合SP活动进行宣传，使得SP活动的宣传效果达到最大化。

2.2.1.2 广告主题

惊见浙江商品城

——浙江商品城缘何已经进入二三级市场?

理财方略

——银企联动，为您理财

外观——刻画灵动建筑立面，彰显经典商业文化

阳光生态走廊——穿越春秋冬夏，大自然零距离接触

交通——尽数网罗熙攘客源

景观——风景尽收眼底

2.2.2 网络广告

网络广告继续投放，及时发布有关信息，并进行相关活动的网络直播。

投放媒体投放时间投放内容备注

南京房地产网2004.7—2004.8浙商项目相关新闻、动态与浙商公司网站

建立链接

2.2.3 非常规媒体

本阶段的广告投入不大，应该充分利用非常规媒体，再次扩大产品的市场知名度，为后一轮大力度的宣传奠定基础。

1)商业信函直邮

该媒体与邮政单位相互关联。在明确本项目的消费人群之后，利用该媒体拥有的商业资源，查找出目标消费人群的详细地址。将本项目的楼盘资料以邮递的形式寄送至消费者，保证资料阅读的有效性。

2)商会会刊

浙江民间商会成员占到本项目消费群中的很大部分。在该阶段，在项目的资料十分清楚与销售情况较为明朗的情况下，针对商会成员进行项目宣传，降低此部分人群的购买风险，促进产品的实际销售。

2.3 SP活动

2.3.1 活动说明

由于处于房地产项目的淡季，本阶段活动的目的更多是为了促进项目的实际销售，故活动的范围较大，活动形式较为平缓但较为有效。

2.3.2 活动名称

1)房企联动理财方略

2)二三级市场联动

2.3.3 活动方案思路

二、三级市场联动活动方案思路

■ 联动目的

◇ 泛销售结果

泛销售就是通过销售点或销售人员的增加，达到增加销售人群的覆盖面作用。

◇ 引起市场销售错觉

产品流入二三级市场，证明产品前期市场的火热程度，使得消费者对产品有更大的信心，容易使他们产生更大的消费愿望。

■ 联动形式

利用江、浙两省知名的房地产二三级市场经营公司进行产品的销售，使得产品拥有了比以往更大的售楼处、更多的销售人员，则面对更多的消费人群，从而增加了更大的销售可能性。

■ 二三级市场联动存在的弊端

若消费者足以理性或者投资经验足够丰富，则会明确了解开发商或销售代理公司运用的这种销售手段的目的，使得他们对于项目产生不利的想象，从而对于项目产生不良的社会效应，反而会影响销售。

第四阶段：2004.9——2004.11月中旬 二次强销期

1、推广说明

经过了淡季的再次预热与市场铺垫，本阶段再次进入推广的高峰期。

本阶段，媒体推广再次掀起高潮，进入第三轮卖点的深入阐述，再次凸现产品的投资价值。

招商工作的顺利完成，使得产品拥有一个更为有力的卖点作为宣传推广的支撑，其附加值也得以提高。

房地产市场经过了淡季的“蛰伏”，在九、十月份整体会通过房展会及各自的宣传活动提高各自楼盘的宣传力度，为整体市场价格的提升提供了有利的大环境。在该阶段，本项目在追求销售速度的同时更可以拥有一个较大利润空间。

本阶段房展会是本项目宣传的有利时机，但为了更好的促进销售，本项目必须在原来的市场铺垫下进行实质性的活动营销策略，使得项目达到预期的销售率。

2、 具体推广实施

2.1 广告计划

2.1.1 广告总体安排

媒体投放时间投放内容具体投放选择

报纸广告2004.9—2004.11月中旬产品卖点深入阐述江、浙两省主流媒体

电视广告2004.10产品卖点、形象南京房地产报道

网络广告2004.9—2004. 11月中旬项目动态报道南京房地产网

非常规媒体2004.9—2004. 11月中旬产品形象、产品卖点夹报

2. 2 广告具体安排

2. 2.1 报纸广告

本阶段报纸广告宣传大体有三个方向：项目招商情况、项目卖点阐述、项目相关活动的宣传配合。上述三个方面的结合，使得本项目投资者对于本项目具有更大的信心，能够直接促进其购买。

2.2.1.1广告主题

良好的产品，目光的聚焦。

——浙江商品城引来众多异地投资者

房展会上的热点

——浙江商品城成为房展会的焦点。

与品牌握手

——浙江商品城招商工作正在进行时

2.2.2 电视广告

进入第二轮销售旺季，电视广告更明显的作用为直接促进销售。在促进销售的同时巩固开发商与项目形象，为后期开发建立良好的市场品牌。

投放媒体投放时间具体投放栏目备注

电视广告2004.10南京房地产报道

2.2.3 网络广告

网络广告继续投放，及时发布有关信息，并进行相关活动的网络直播。

投放媒体投放时间投放内容备注

南京房地产网2004.9—2004. 11月中旬浙商项目相关新闻、动态与浙商公司网站建立链接

2.2.4 非常规媒体

本阶段活动较多，非常规媒体宣传与活动相结合，直接促成销售。

1)夹报

夹报的宣传效果与所夹报纸的发行量、发行范围、夹报本身的质地等因素相关。

针对本项目的购买人群，选择适宜的报纸夹带，其成本比报纸广告略高，但由于其突出的夹报质地与宣传位置，其不会被忽略在众多的广告之中，从而拥有较好的广告效果。

并且，制作精美的铜版纸，十分有利于开发商与项目形象的提升。

本项目在广告效果最为突出的报纸媒体上进行夹带，例如《现代快报》、《温州晚报》等。

2.3 SP活动

2.3.1 活动说明

本阶段SP活动的目的在于直接促进销售。在活动期间，进行价格上促销，为随后的提价进行前期铺垫。

2.3.2 活动名称

1)秋季房展会

2)异地市场联动

通过异地宣传推广，使得异地投资者与经营者充分了解浙江商品城并拥有来宁实地考察浙江商品城的便利条件，实现浙江商品城的异地去化。

第五阶段：2004.11中旬——2005.1 持续销售期

1、推广说明

本阶段的推广以项目的实际情况与宏观市场为基准。随着浙江商品城施工的不断完成，“准现房”的概念即将体现。经营前景与投资回报也随之实现。

该阶段的宣传以报纸广告为主，配合项目的工程进度、市场整体时间节点，对浙江商品城进行宣传推广。

同时，配合时间与相关事件举行直接促进销售的SP活动以直接达成销售。

2、具体推广实施

2.1 广告计划

2.1.1 广告总体安排

媒体投放时间投放内容具体投放选择备 注

报纸广告2004.11—2005.1产品卖点深入阐述江、浙两省主流媒体

网络广告2004.11—2005.1项目动态报道南京房地产网与浙商网络

进行链接

2.2 广告具体安排

2.2.1 报纸广告

2.2.1.1 总体说明

项目进入第二轮销售平稳期，与前期相比，适当减少报纸广告的投放量与投放密度。

广告投放内容与项目自身情况紧密贴合。在本阶段，随着项目的工程进度的不断深入，实实在在的“商品城”建筑体已经初具雏形;并且随着招商工作的不断落实，力争做到带着租约进行销售，使得投资者对于项目的信心不断增强。由项目的现存的特有优势，突出浙江商品城的投资回报的可行性。并将该可行性通过广告向消费者进行诉求。

2.2.1.2 广告主题

投资商业地产，也许是你人生财富的第一桶金。

——商业地产投资分析

做品牌店的房东

——浙江商品城引来众多知名品牌经营店

特区中的特区

——政策保证 投资保证

2.2.1.3 网络广告

网络广告继续投放，及时发布有关信息，并进行相关活动的网络直播。

投放媒体投放时间投放内容备注

南京房地产网2004.11—2005.1浙商项目相关新闻、动态与浙商公司网站建立链接

2.3 SP活动

2.3.1 活动名称

年末购旺铺，新年添财富

2.3.2 活动说明

岁末为众多投资者收回以往一年内投资的时机，往往很少进行外向投资。所以，此时的商铺购买力较为平淡。

在该阶段，项目的大体建设情况与销售情况已经十分明显。项目的价格也随着项目日趋明显的优势与市场宏观发展有了很大一部分提升。在该阶段的SP活动，是在保证销售利润的前提下，提高项目的销售速度，尽快实现项目的资金回笼。

新年将要来临。结合这样一个时间契机，推出商铺的促销活动，提高项目的销售率。

第六阶段：2005.2——2005.4 项目清盘期

1、推广说明

本阶段的广告推广以报广为主，宣传内容着重于项目的现实升值度、清盘通知等，促使消费者产生尽快购买的心理，达成项目尾盘的成交。

SP活动以实际的价格优惠为基点，实行变相降价的促销方式，将剩余房源进行市场消化，顺利实现清盘。

2、具体推广实施

2.1报纸广告计划

项目进入清盘期，所有的广告宣传均以报纸广告的形式进行，实现项目的最后促销。

在本阶段，项目与开盘初期相比，已经存在了较大的升值空间。用广告的形式将产品的升值明显地表达出来，让购买者与未购买者都感到价值的存在，在产生口碑效应的同时带来新的投资者，促进新的成交。

清盘广告与促销广告的目的都是为了使消费者产生强烈的购买心理，在之前的升值广告的基础上进行清盘广告与促销广告，以达到实现销售的目的。

2.2 广告主题

升值

——我们用现实证明!

最后旺铺 敬请关注!

商铺购买零风险

——我们为您保障!

2.3 SP活动

2.3.1 活动名称

买商铺 送保险

——浙江商品城为您的投资担保

2.3.2 活动说明

商铺投资存在着巨大的风险性。当开发商为消费者进行投资担保之后，消费者便会存在一定的心理依靠，对产品产生巨大的信赖度，从而产生购买的愿望。

并且，该阶段所剩余的商铺，普遍存在着位置不良与价格偏高的因素。针对这样的实际情况，在前期价格提升的基础上进行价格上的变相让利，促成该部分商铺最后销售的顺利完成。