地产业务：“捂地”换来最大化的地产升值溢利

和3G业务类似，和记黄埔在地产开发方面也不急于在新业务上盈利。和记黄埔的“捂地”行为在业内颇具“盛名”，这实际上是基于和黄的房产业务运营策略。和黄习惯于率先占有大量地产而不急于开发，由于许多中小地产商会因为李嘉诚的声名集聚于周边。于是，商店、医疗、文娱设施逐渐完备，地产的市值随之增长，和黄最先入盘、最后开盘，可以最大程度地获取地产市值上升的溢利。

自2006年以来，和黄在京沪两地的地产有6项被搁置4年以上而未有大规模开发（附表）。其中，北京十三陵地区的住宅发展项目与上海新闸路商业发展项目更被搁置达5年。由于笔者仅截取了2006年以后的数据，上述搁置期限可能被低估。相信从更长的时间窗口来观察，和黄的“捂地”策略会更加明显。例如上海古北御翠豪庭，和记黄埔于2001年以3.9亿元购得该楼盘所在的上海古北新区1区14号地块，总建筑面积约18万平方米，土地购价为2167元/平方米。查阅2001年的和记黄埔财务报表，当时预计古北商业项目于2004年完工，然而，御翠豪庭最终全部竣工时间却是2008年。2007年中期，御翠豪庭主推精装修房，报价为3-3.5万元/平方米，2008年初又以5万元/平方米开盘。笔者通过房价网查阅，发现御翠豪庭二手房均价当前约为5.6万元/平方米。对比2001年和黄以2167元/平方米获得土地，其价值增值约25倍。相较于周边地产商早期以2万元/平方米推出楼盘，和黄的“捂地”策略可谓技高一筹。其依靠长久声誉和细致经营推高所运营业务的前景，引得一众地产商为其运营配套铺路，而后耐心等待产业的成熟和经济的上扬，最终成功获取运营业务的价值增长。

对内地企业集团运营的启示

李嘉诚的实业运营有两点值得称道，一是敏锐的投资眼光；二是擅于造势使其投资的产业加速成熟。

第一点的具体表现是，当他为集团选取新的盈利增长点时，几乎每每都能踏准经济发展的趋势，尤其是3G业务长达7年、动辄百亿的巨额亏损，李嘉诚以80岁高龄力排众议、一意维持，的确令人感佩。这似乎来自于其天赋，常人只能望洋兴叹。其实，这源自其审慎和细致的投资调查。这一点可追溯到其创业之初，1957年，他开始涉足地产业时，手持一块秒表做“尽职调查”，从汽车站等热闹的地方步行到自己待购的目标，估算未来人流状况，时至今日，李嘉诚仍自信于外界询问他问题，可轻而易举地给出事实或数据，并自信“超过90%是对的”。

第二点的具体表现是，早在iPhone这样的3G通讯终端出现之前（2007年1月9日由苹果公司推出），李嘉诚就已经为3G业务运营所需的基础通讯设施进行了全面构建，可以说，在2003年欧洲企业因3G时代迟迟未到而无法承受巨额亏损时，正是李嘉诚的接手才保证了这一行业的持续发展，而iPhone等一众3G通讯终端的出现既得益于现成的无线网络通讯设施，又反过来刺激了3G通讯产业的繁荣。房产开发方面也是如此，李嘉诚依靠盛名入主地产，引得一众中小开发商与配套商户追捧，最后开盘取得最大化的土地溢价。这二者的运营策略何其相似，区别无非是3G业务所涉资金投入更大、回报前景也更丰厚而已，但手法如出一辙。

李嘉诚的实业运营手法对于内地企业颇具启示意义。内地企业，无论国有还是民营，在扩张时跟风现象明显，为企业选取新的盈利增长点时，调查往往不够严谨。这导致资金比较充裕的国企往往出现一投资就亏损，而资金匮乏的民企则往往陷入一投资就破产的窘境。在房产开发方面，内地企业高度依赖贷款和购房预付款，资金链紧绷，这导致其必须加快建设、尽快建成和变现，无法从容、充分地享有土地溢价的好处，却放大了自己面临经济萧条、贷款政策收紧时资金链断裂的风险。因此，对于内地企业而言，应重视投资调查、慎重投资，减少对银行资金的依赖，高效利用自有资金。这虽然可能放缓增长步伐，却是一步一个脚印的扎实前进，在更长远的时间界面，相较于同行的优势会愈加明显。