功能定位亟需理念的提升 

　　随着存量交易在整个房地产市场交易比例上的加大，房地产中介在产业中发挥着越来越大的作用。但是，中介还远远没有达到它应该发挥的作用，表现为中介在商品房交易中呈停滞萎缩势，中介机构规模过小等。 

　　中介薄弱，从总体上说与中国市场经济的不成熟有关；从房地产业来讲，与“重开发、轻经营”密切相连。鉴于此，有必要对房地产中介的功能定位进行重新整理提升，应该从房地产业社会再生产的角度来看待中介的地位和作用。 

　　业态主体应该借鉴和引进 

　　借鉴和引进国际中介的先进经验和做法首先源于经济全球化背景下的中国入世和经济市场化的需要。从目前看，涉及房地产业适用WTO协议及条款要点（归属于商业性服务中的）有：（1）专业性（包括咨询）服务中的“工程设计服务”、“城市规划与环保服务”、“安装及装配工程服务”（不包括建筑工程服务）等；（2）不动产服务，即不动产范围内的服务交换，但不包括土地租赁服务；（3）其他服务中的“建筑物清洁服务”等。这些条款下还有着许多详尽的具体规定，一起构成了所谓的国际性WTO房地产游戏规则。 

　　国际中介有许多值得我们借鉴之处，如诚信问题、信息问题、信息共享、进入（认证）条件、行业自律、人员培训、相关政策、业绩统计等。 
　　基本工具有待大胆的创新 

　　目前，房地产中介正在发生着根本性的变革，越来越多的新兴网络和商业工具被引进或创造。我们只有跟上时代的步伐，对中介工具进行大胆的不断创新，才能在房地产市场上生存和发展。当前正在进行或有待进行的工具创新包括以下方面： 

　　1、网络平台。建立覆盖整个区域的房地产市场中介网络平台，即“在线楼市”。平台包括信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理几大系统，即引入MLS（多重上市系统）。其核心是通过特定的软件和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商形成一个信息共享的互通体系。 

　　2、特许经营，即以经营权的转让为特征的连锁经营。它提供商业经营权，并给予培训、机构、经营、采购和管理等方面的指导和帮助，受许人支付相应费用。 

　　3、《出价书》。在美国，同时期内，很多公司经纪人为买方提出“出价书”，房主有权挑选客户。我们可试行在出价书上付订金支票的做法，由经纪人转交房主，房主接受就签字，不同意就不签字，或退回支票或修改对方条件，一般称为“回价”，由买卖双方自行决定，减少买房人两头怕的疑虑。 

　　4、代书延伸。在台湾，房屋买卖过户由中介代书办理。在美国，则由产权公司经手，不仅代写、代办过户手续，尚有保证履约之实际功能。依双方条件切实执行，代收金钱、文件。一切办妥，则钱交给卖方，权状给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。为防两边吃，美国禁止经纪人同时代表双方。