一、房价虚拟因素结构 

  房价的虚拟因素结构在现今的历史条件下，至少应包括以下五个要点： 

  1、开发虚拟。开发商借助现代媒介，在市场推广上狂炒滥吹，夸大其辞。或刻意包装，把东施装扮得倾城倾国，或标新立异，时不时的推出个楼盘新概念，让赶潮（流）一族落入罗网……凡此种种，机关算尽，溢价出售，形成了房价的虚拟部分。 

  2、置业虚拟。消费心理和行为上具有强烈的传染性（所谓流行）特征，加上中华民族长期以来形成的择邻而居的传统，再有现代社会浮躁情绪以及集团购买所形成的比富虚荣作怪……使得人们特别是一些有钱人在买房时过多地考虑物业的虚拟因素，忽视了房屋本身的物之所值，在这种“城中好广眉，四方且半额”的攀比中无意中抬高了房价。 

  3、景气虚拟。经济发展上的过热，使得开发商和买房者都对未来充满信心，供方前景一片光明，买方预期十分美好，好地块、好房子似乎太少了。于是乎，房地产企业盲目上项目，高息揽资，推动了房屋成本上涨，置业者超价买房牵引了房价上调。在一片景气的假象中，房屋成交价格中已经包含很大一部分“泡沫”，一旦经济宏观上调整，房价虚拟泡沫就会破灭。 

  4、导向虚拟。城市建设规划上的区域指向，可以使既定区位的物业价值加速上升，大型基础设施公建的定点，甚至可以使本年开发上的不毛之地一夜间千金难买。城区商业金融中心的变迁、兴衰和转移，会明显改变所在区域的物业价值，新的商业金融中心区位的房屋往往会超出所值。社会房屋政策的变化，会明显影响房价预期，产生虚拟成分。 

5、人文虚拟。住宅上的历史传统和风俗习惯会影响人们对质量相同而区位、布局相异房屋的价值评估，使结论偏离客观水准。古人曾有“宅，择也，择吉处而营之也”（汉·刘熙”）的说法，被认为是风水地的楼盘价值可能被高估，而被认为是“凶地”（曾被作为坟场、刑场）的新建小区在营销上可能会受到一些置业者的抵制。同样，小区的文化环境、居民成分的明显差异，也会产生房价正负虚拟。 

  二、房价虚拟的因势利导 

  正如虚拟资本对经济会产生正反两方面影响一样，房价中的虚拟因素对物业市场和房地产业的效应也有正负之分。正效应表现在：适度虚拟会产生一个超出产业实力本身的推动力，启动市场，繁荣区位，造就乐观预期，形成开发与置业热点，此于产业应该说是有益而无害的。负效应表现在：过度的虚拟会扭曲房价真实结构，抬高物业整体价格水平，造成市场的虚假信号，从投资和消费两方面误导产业发展，从而产生局部和全局上的过热，形成泡沫，此于产业有害而无益。 

  古人云：凡事应因势利导。对房价中虚拟因素效应，我们应该扬其正而弃其负，政府、开发商和置业者都要有一个正确的态度，争取对房地产业最好的影响。具体地说： 

  1、政府。作为房地产市场的调节者和房地产行业的管理者，政府主管部门对房价虚拟因素的态度和导向十分重要。为了将虚拟因素控制在一个适度的范围里，政府主管部门应采取一系列措施：a、进行宣传教育，引导市民树立正确、科学的宅居观念，摒弃非科学的择居思想，从头脑中铲除在房屋价值评估上的非理性虚拟因素；b、及时公开房地产市场供求信息，开发成本透明化，发展过热时及时调控，按灭泡沫，适时公布房屋政策调整情况，使居民形成合理的预期，防止虚拟出轨。 

  2、开发商。作为房屋产品生产和供给的主体，开发企业要正确对待自己的楼盘，正确对待市场，正确对待消费者。对厂商来说，消费者是衣食父母，市场是试金石，质量是生命。弄虚作假可以一时蒙混，但不可能永远奏效。房价中虚拟因素的效应如何，开发商在其内十分关键，我们认为：a、项目开发要正确分配成本，控制虚拟因素上的开支。据资料分析，国际上一般国家住房开发成本中“建安费”占72％，我国同项费用为42％，后者只相当于前者的58％，低30个百分点。相当一部分成本费用花在了支持虚拟因素的过分开支上；b、楼盘推广最根本的是采取信誉营销，巨额价值商品，讲究的是它的耐用性、长远性，言过其辞，夸大虚拟因素，谁还敢信。 

  3、置业者。在正确对待房价虚拟因素中，置业者起着最终的决定性作用。买房人，在天花乱坠的开发虚拟前能头脑清醒；在一片莺歌燕舞的经济景气时能保持冷静；在无限光明的规划导向中能正确抉择；在根深蒂固的宅居习惯里能扬正弃邪……这样，在形形色色的虚拟因素面前就会不为所动，使过分虚拟徒劳。因此：a、买房人在置业前要学习相关知识，正确认识和把握拟买房屋的价值点所在，剔除假象，避免花巨资买了银样蜡头枪的“虚拟房屋”；b、必要时，聘请可靠的专业人士帮助选择欲购房屋，寻找置业上的防伪保护神，做到万无一失。