主题：[推荐]后来营销天下城策划案

东门是深圳市传统的市中心，交通便利，也是深圳历史最悠久的商业区，是集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街。这里货品价格实惠、以中低档商品为主，吸引周边很多人来此消费。平均日客流量达30万人次，节假日日客流量达50万人次，营业额达45亿元。

　　深圳金色广场物业发展(深圳)有限公司在东门中路八栋住宅楼，共有1971套住宅，其中ABCD四栋下面7层空置达2年之久。

　　该发展商执行董事蔡菲小姐听说后来营销策划了福中福服装批发市场等4个商业地产项目和七色店，，便有意请后来营销来包装策划这座空置4年的商场。

　　后来营销深圳区总经理张韧率一班人马经大量市场调查认为，东门步行街在深圳市民心目中是平价、低档商品的代名词，这座商场如果再走这条路线无疑造成重复建设。这里邻近罗湖口岸、文锦渡口岸；去年底开通的地铁1号线老街站离此仅数步之遥；正在规划中的地铁3号线就在门口；商场门口设有公共汽车站，数十条公共汽车线路，往来市内各区极其方便。以发展的眼光看，深圳正由移民城市变为国际化城市，城市发展速度日新月异，外来人口多，购物消费能力强。便捷的交通将吸引大量香港人、深圳白领来东门购物、休闲，提升了消费群体档次。

　　该商场位于商住区，集社区型和综合型商铺于一身，必须有不同于东门步行街特色的定位吸引消费者。

　　后来营销认为，现在人们购物已不单纯是买东西了，而是上升为娱乐、休闲，寻求一种精神满足感。商场环境要予人耳目一新的感觉。在这种思路的指引下，天下城引入现代与新古典主义建筑风格，灵活运用深圳著名设计师HARRY设计风格，以其独特的“水平线垂线”和原色、非色组合的简约绘画图式，做为商场基调。商场主要以三原色存在，这三原色均具有不同象征意义：黄色象征阳光的动感、蓝色恰似天空的无限延伸、红色则是中性和搭配色。整个商场设计风格追求极多主义，让多元色彩并存在一个空间里，又达到统一及和谐的效果。

　　天下城大堂区域与购物区域之间是HARRY艺术的延伸，视觉上有很好的协调性；不同楼层的观景台设计可消费者可从不同角度欣赏商场的新颖艺术概念，同时配合定期的娱乐表演及音乐演奏，可进一步获得视觉及听觉的享受。宣传画册、促销品(广告伞、茶杯)等均遵循HARRY艺术造型，一种整体和谐而又有艺术张力的创新感觉无形中提升了购物中心的品位，从中映衬出发展商的用心良苦。

　　后来营销认为，成功、系统、科学的市场定位是项目的灵魂，是其成功动作的前提保证。如果一个商业地产毫无主题性可言，必将被市场无情地淘汰。许多红极一时的商场，尔后归于沉寂便是明证。成功策划之后招商又是随之而来的关键点。

　　后来营销做为经验丰富的“商场中医”对招商有独到见解。他说，招商不是有钱就可以进场经营，还必须符合商场定位。国内很多开发商仍旧停留在通过售卖商铺快速回笼资金，这种心态使得很多商场的后续经营处于尴尬境地。

　　天下城以艺术为概念，目标客户群是25-35岁追求生活品味的年轻人，他们对艺术有鉴赏力，喜欢另类、独特的服装、饰品、饮食。而有名的百货公司，售卖的服饰缺乏个性、千人一面，价格昂贵，不能满足年轻人带领潮流、领先一步的个性，因此也不是天下城的商户。

　　那么招什么样的商？招来的商户怎样才能引起消费者的兴趣呢？个性十足且能引导消费潮流的商户是最合适的商户。

　　已加盟的新加坡的“面包新语”针对的消费群就是国际性都会的城市人，在西方饮食文化薰陶下，很自然形成一批根深蒂固的食面包一族。无论在新加坡或上海还是深圳，所有“面包新语”都以纯白为主色调，配以翠绿的花草盆栽，以衬托金黄色的面包。开放式厨房隔着透明的大玻璃，代表着清新、简约及时尚的饮食品味。味觉诱惑配合师傅赏心悦目的制作手段，“面包新语”俨然成为一种面包的艺术及文化。
天下城还有一家具有异国情调的希腊餐厅，将深圳文化带入商场，餐厅装修、设计均带有深圳色彩，用餐时还有乐队伴奏，令用餐者感受到别具一格的浪漫情调。散布其间的酒巴、咖啡厅、餐饮广场均通过策略性布局，吸引消费人群入内，并设法让他们逗留更长时间。

　　作为深圳本土发展成长的营销策划公司，后来营销一直努力将国际先进的商场策划理念融入深圳天下城，这种时尚的策划理念与国际接轨，从而吸引了大量的香港投资者，既为香港人北上创业提供了最佳经商场所，也为内地发展商找到了满意的投资群，消费者得到了消费的满足与快感，真可谓三赢。

　　精心策划、合理招商之后，经营管理摆上重要日程。它决定了商场能否做旺和投资者能否得到长久回报。为此，天下城购物艺术中心制定出一套详尽的商场管理的动作程序。

　　后来营销有一支高水平精悍的员工团队，从策划到管理，不单具有专业知识还有丰富的商场经验，为商场日后经营管理提供了诸多便利条件。

　　后来营销为天下城制订了严格的商场管理工作明细：禁售假冒伪劣商品；经营商品必须提供合法生产证明书；各商铺必须配合经营管理所有推广活动，如节日推广等；各商铺招牌形象统一；定期策划各类型的宣传推广活动；每月邀请香港明星到场参与活动；举行消费大抽奖，每月送出精美礼品，鼓励刺激消费等等。

　　天下城为吸引香港投资者、消费者，推出不少强势宣传项目，比如：亚洲电视台《慧眼商机》栏目采访、大陆特许经营炼金术传媒午餐叙会、国内餐饮业市场探讨座谈会、深圳商铺投资及零售业研讨会、深圳东门考察团等。

　　对投资商户最具价值的是：后来营销经营管理部定期跟进商户经营情况，提供相应建议，并根据需要，组织人员对进驻商家进行经营状况分析，针对同类型商场分析，最短时间内发现商场存在的弊端及市场的发展趋势变化，及时对商场经营不善的店铺进行调整及整改。

　　这些实实在在的活动大大增强了买家、租户对天下城购物艺术区的投资信心。

　　天下城不单是消费者购物休闲区域，在逛商店之余，或许还能小本创业。这是天下城的又一新招。在天下城四楼特别设立特许经营博览中心。特许经营是当今世界最流行的企业扩张和个人创业途径之一。它适应了现代生产和消费变化的客观要求，通过低成本扩张实现规模化经营，通过标准化服务实现科学化管理，是一种高效率的经营方式。

　　目前，在天下城四楼的特许经营店既能开店做生意，打响品牌，又能吸引小本创业者加盟。总部甚至不用开店，在这里放些资料，如有人咨询加盟事宜，商务中心也有秘书全程跟踪服务。既可为商家节省成本，又创造了一种新的商业地产模式。

　　后来营销表示，商业地产一定要有内涵，有鲜明的主题定位，统一的经营管理，这已被国外成熟的商业运作模式所证明。天下城购物艺术区恰好符合这些商业规则 .