主题：[推荐]商业地产不要奢望短期回报

后来营销策划机构总裁兼深圳区总经理张韧接受《中国商业地产》杂志采访，以下为实录内容：
　　主持人：我们知道商业地产在05年受到一些影响，有一些开发商预测明年的商业地产是一个丰收的年份，您作为一位专业人士是怎样认为的？
张韧：应该说从明年开始，商业地产会遇到一个很大的机会，不管是从操作手法还是从竞争方式，因为它的手法已经脱离传统的手法，可能有多种渠道，现在大家知道国际基金等方式，已经达到一种良性的发展。在以前的发展过程中，有很多的问题，就是把他分割小了买给一些投资商，这样对真正的经营商家来说也造成了很大的压力。商业地产离不开商业，也离不开地产，更离不开钱，所以这个会是一个契机。
因为目前海外大把的热钱想进入中国市场，但找不到渠道，但是国内的地产商特别是商业地产商，都等着圈钱，所以今天在这里我就把心里话说出来，里面有什么隔阂，可能里面有心理保障程度，还有一些意识的问题，还有一些了解的问题。还有政府政策上给予怎样的支持，从我们公司来说，我们是一个地产中介服务公司，话说回来，在这近十年的运行过程中，商业项目有几十个了，所以我们非常了解发展商在什么时间需要什么。所以我说预测未来的商业地产业不像市场上所说的一片哀声，不是这样的，我觉得发展的机遇很大，只是形式变了。
　　主持人：投资回报和投资风险之间的矛盾，这种矛盾如何解决？
　　张韧：并不是我否定，在以前的时代里面，以前的手段适合这个市场。在这个阶段，这个市场需要什么变化，这个模式已经达到相对饱和的程度，里面确实也产生了很多的问题。所以说我们现在不仅是要把商业地产卖出去，我们现在是多种渠道，甚至配合企业的发展渠道，甚至配合强强企业基金联手，让它真正达到持续的发展。
　　主持人：我们都知道商业地产是一个非常大的蛋糕，吃起来好吃但做起来难做，而且风险很大。对于这个问题后来营销如何解决？
　　张韧：商业地产是属于珠宝中的钻石，是一个顶级的产品。我们以前把这个商业地产的问题也和投资者交流过，他们觉得很短的时间内要很高的回报，投入产出不成比例，但如果商业地产你定位在10年、20年你会有一个很丰富的回报，而不是投入产出不成比例，我也可以说不成比例，但那是反过来说的。现在一般的市民也有感觉，五年前在某一个商业的商铺是什么价值？现在是什么价值？我们现在也要想五年、十年后看待今天的价值。我不能今天投入明天就要看产出，这样来看一定是不成比例的。
　　主持人：也就是说要用长远的眼光来看。
　　张韧：对，这本来也是一个长远的事情，商业这个是在一个正确的高度上越做越好。所以我觉得在商业问题上，首先是思路上要有一个清晰的认识，再做商业地产。
　主持人：后来营销在企业发展战略上，在今年和明年是怎样的？
　　张韧：我刚才也讲了，必须要和企业的发展战略联系上。现在做商业地产的已经不是简单的买一个商铺，现在比较谨慎。现在做商业地产一定要有长远的眼光，而不是只要托收就可以了。
　　主持人：除了政府应做这样的工作，融资渠道还应该从哪些方面去着手？
　　张韧：海外企业的投资行为，像民间融资等都很丰富，但在国内来讲就是银行。所以现在宏观调控一调，新政策一出，很多开发商就束手无策了，他们就不知道怎么办了。实际上我们现在要做的就是如何去做多重融资。像如何利用好海外资金就是一个很大的方向，包括我们现在已经开始运作了，第一家已经在香港上市了，这都是我们要挖掘、要考虑的问题，让它真正为我们商业地产带来一些新的需求，有一个良性、快速的发展。
　　主持人：谢谢张总接受我们的采访，非常感谢。