建MALL之争：专家指出不可盲目发展 - 管理有方 - 中国企划网—企业策划论坛

中国适合不适合发展SHOPPINGMALL？在这个问题上业界存在着两种截然不同的思想，一种是主张在中国根本不适合发展购物中心，一种认为面对如此巨大的消费市场，非常适合发展。但同时，专家也指出，不可盲目发展。　　发展MALL势在必行　　认为内地非常适合发展摩尔购物中心的专家认为，虽然美国购物中心的兴起是基于10000美元的人均收入，而我们在思考购物中心发展的必要性时，自然很容易联想起美国的兴起背景。如果照此观点，中国的人均收入达到这个标准，恐怕50年也没有希望。所以在这个问题上运用比例这个杠杆或许更有说服能力。从绝对数字上去比较，缺乏令人信服的依据。而且我们常常把购物与其他产业割裂开来，而在国外的统计则是把消费、休闲、娱乐等的指标值进行合计处理。因此，如果单纯看购物的数字就认为国民的消费能力存在问题，恐怕就有点以偏概全的嫌疑了。要知道，如果把休闲、运动等项目涵盖进来的话，其绝对数字可能要高出许多。特别是在沿海发达地区和人口稠密的中心城市，应该说购物中心有着良好的发展前景。其优势主要体现在：由于服务项目的增加，可以吸引目的不同的消费群体，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥。　　中国人民大学博士生导师黄国雄认为，SHOPPINGMALL这种新兴的商业形态，造就了一种新的生活形态和环境，能够给人们带来多功能、多特点、全方位的购物生活形态。它集购物、休闲、娱乐于一体，一站式的消费模式，将会给消费者带来全新的生活体验和感受。　　“SHOPPINGMALL能够提高北京零售市场的环境和档次，进一步向国际化靠拢。”黄国雄认为，SHOPPINGMALL的出现对于北京现代化国际大都市的建设具有非常重要的意义。　　据介绍，我国零售业现在还是以百货商场、超市以及小店铺为主。这些模式目前仅仅停留在购物这一简单的层次上面。而现代人在紧张忙碌的工作之余，要求购物不仅要方便，而且要能够节省时间，并充分享受其中的乐趣，在传统的零售模式中已经难以得到满足。而北京市商委在“十五规划”中明确提出，要在北京的东南西北四个方向建设四个大型Mall。Mall没有运营，但范本一旦出现，就会在房地产、资本运营和商业运营三重效应的巨大吸引下，成为一种风潮。　　不可以盲目建设MALL 　　北京中原商业策划部总监蔡宇翔则反对北京现在一哄而上的SHOPPINGMALL建设之风。在拥有十多年商业地产操盘经验的蔡宇翔看来，北京的经济发展还达不到大规模建设SHOPPINGMALL的程度。　　蔡宇翔认为，建设SHOPPINGMALL，经济收入、城市交通、私家车拥有量、购物习惯等四方面的条件缺一不可。从经济收入上看，SHOPPINGMALL的目标客户群还是中产阶级，但北京中等收入水平的家庭还是太少，不足以支撑如此大面积的SHOPPINGMALL。从城市交通看，北京目前的城市交通过于拥堵，而在美国SHOPPINGMALL发展的一大基础就是其四通八达、方便快捷的公路交通网络。而在这方面，北京太缺乏，很难想象会有很多家庭会有耐心从东城区出发穿越拥堵的交通前往位于西北四环的金源SHOPPINGMALL去大肆购物。从私家车拥有量来看，目前北京的私家车拥有量已经是全国第一位，超过了100万辆，但是对于北京这座1500万常住人口的城市来说，依然太少，开车去郊区购物，对大多数家庭来说，并不现实。从购物习惯上看，美国的饮食习惯使其可以在超市里一次购买一周甚至半个月的食物，但是中国人喜欢新鲜烹饪的食物，所以，更习惯于在住所周边每日购买新鲜食物，这样的习惯对位于郊区的大型购物中心的超市来说，并不是一个很好的习惯。　　不少业内专家也认为，内地发展SHOPPINGMALL的机会尚不成熟，目前还不应该建设SHOPPINGMALL，依据都集中在两点上：第一，内地的经济发展水平比美国落后太多，居民的购买力有限；第二，内地的私车拥有量太低，不符合建设SHOPPINGMALL的要求。　　判断过热在于商业地产　　不管应该建还是不应该建，不可否认的就是SHOPPINGMALL在国内的发展已经如火如荼了。据统计，全国目前在建或待建的SHOPPINGMALL达200个之多，总面积达7000余万平方米！不能说所有地区的MALL建设都不切实际，但是在大部分地区，SHOPPINGMALL的建设过热已经是不争的事实。　　有市场人士表示，想要判断一个城市该不该发展SHOPPINGMALL，应该先考虑该城市商业地产处于一个什么发展水平。如果一座城市的商业地产本身就有待发展，那发展SHOPPINGMALL应该大有可为。如果城市里的商业地产本身就已经销售困难，那SHOPPINGMALL的前景自然难以看好。　　从目前国内的数据来看，国内的商业地产发展得过于迅猛。目前长江三角洲地区城市商业地产发展正处于高速增长期。统计资料显示，2003年1至11月份，全国完成商铺市场开发投资额为1010多亿元，比上年同期增长42.5%，完成商铺竣工面积达2097万平方米，同比增长40.9%。商业形态也多种多样，从超市、大卖场到商业街、购物中心、SHOPPINGMALL等。全国大大小小的城市几乎都建有商业街，而购物中心目前全国已建成的有54个，面积将近700万平方米。　　但是，与开发热浪不协调的是，不少城市商业地产的空置率也在上升：广州商铺空置率在2003年第二季度自5.9%跃升至15.9%；北京市到2003年底，商业地产空置面积占全市商品房空置面积的比重已达7.2%。而民间咨询公司的测算认为，北京商铺的隐性空置率实际已达15%-20%。上海、南京等地也都出现了一些商铺“销售时红红火火，开业后冷冷清清”的现状。目前全国已经在建立项的购物中心有200多个，面积超过3000万平方米。专家预测说，如果按照每平方米保本销售额8000元计算，也就是说要达到2400多亿元零售额，这些购物中心才能保本经营。欲取得这一庞大的零售额，将导致两个结果，一是把中小企业挤掉，二是有场无市。　　现阶段难言泡沫　　但就现在的数据看，很多专家和业内人士认为，眼下商业地产发展是遇到了一定的问题，并不表明商业地产发展出现泡沫，从而更不能认为SHOPPINGMALL无法在国内立足。　　有人士表示，商业地产的快速发展，与中国商业市场竞争的日趋白热化及最近几年媒体宣传的跨国零售企业在中国大肆扩张、跑马圈地的现象有关。按照中国政府关于加入WTO的有关承诺，从2004年12月1日起，零售业将全部对外开放，也就是说无论内资外资，都将享有一视同仁的政策待遇。而在此之前，谁能抢得先机、占据有利的商业网点，就会在竞争中形成绝对优势，这是由于地理资源的稀缺性和唯一性所决定的。跨国零售企业普遍看好未来中国的发展前景，纷纷抢滩中国，对中国的零售企业造成极大的威胁。而国内零售企业为了在未来的竞争中抢占有利资源，也开始了大规模的跑马圈地。在这种情况下，拥有一定土地资源的开发商看到了其中蕴藏的商机，纷纷开发商业地产，以赚取高额利润；而在另一方面，小业主由于投资渠道的缺乏及通过各种渠道获得的商铺投资与住宅投资高额回报差距的观念，抱着与大型零售企业一起赚钱的期望而购买商铺，从而造成商业地产市场形势的火爆局面。　　等到特殊的时间段过去后，商业地产会进入平稳期，ShoppingMall的发展契机也将呈现出来。　　■链接　　MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。MALL产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。其定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体”。其显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。　　以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，1993年，其总销售额业绩达到8302亿美元，1994年达到了8500亿美元，2000年，其总销售额业绩已超过了1万亿美元，这个销售额在非汽车相关商品的销售额中占了55％，美国购物中心所用员工超过1000万人，几乎每11个工作人口中就有一名在大型购物中心工作。

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