主题：急急急急急 求救！！

我是学生 在做毕业设计 谁能告诉我 哪个网站有房地产可行性研究报告实例？？

我也想知道，

你点搜索吧~

用百度试试　　www.baidu.com

baidu 上找不到呀~ 找到的全是政府文件或者就是一些收费的

其他的用什么网站收索呢？

我国房地产业发展出现八大趋势 我国房地产业发展出现八大趋势 房价将持续上涨 　　在上周举办的第三届中国房地产学院派论坛上，到会的专家预测了今年下半年到明年初我国房地产市场的整体发展态势，概括出短时间内中国的房地产市场将会出现房价仍然上涨、融资渠道多元化、二手房市场超速发展等八大发展趋势。 　　趋势之一：房价将持续上涨 　　专家认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。“最近国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是与会专家认为，截止到2004年房地产的价格还会持续地上涨”。专家做出这样的判断主要是基于房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。第一，城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。 　　有资料显示，今年全国房地产的投资增幅不会低于20%。因此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。 　　趋势之二：融资多元化 　　央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 　　在新的融资渠道中，首先，上市融资成为最好的选择。对于房地产企业来说，上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可从容化解央行《通知》的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。可以预见，在央行房贷新政策的影响下，出于融资方面的考虑，会有越来越多的大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中。 　　其次，房地产信托将脱颖而出。自去年底以来，央行房贷政策逐步趋紧，这一变化被敏锐的信托业嗅出商机，房地产信托随即脱颖而出。比如金信信托推出了5个针对房地产投资的信托产品，共募集资金3.9亿元，深国投为深圳水榭花都地产项目推出信托产品，都获得投资者的追捧。资料显示，今年以来信托公司已为房地产企业成功募资20多亿元，房地产信托已成为信托产品中的主流品种。 　　其三，房地产基金呼之欲出。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。这种融资渠道在美国十分常见，香港一些地产上市公司也已设立此类基金，并开始寻求上市。 　　趋势之三：二手房市场升温 　　下半年房地产二级市场将升温。今年上半年出台的已购公房上市取消审批手续、取消原单位参与收益分成、降低土地出让金征收金额、出售已购公房后买新房享受契税减免等政策将促进二手房市场的发展。上半年，受非典影响，很多人不愿冒险出门进行房屋交易，而对新政策持观望态度。下半年，随着非典疫情的过去，新政策的出台将彻底激活沉寂已久的二手房交易市场，已购公房的大量上市将成为不争事实。 　　“金九银十”的说法也将在下半年得到印证，“卖旧买新”将是大多数人改善住房条件的主要途径，很多人将卖掉手中旧房购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，下半年一手房市场火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。而且，目前大多数房屋产权还属于“央产”，“央产”上市成为现实，会大大增加二手房市场的供给量。 　　原来二级市场的房源大多以民宅为主，而在二级市场越发成熟的今天，二手房房源形式也将更加多样化。二手公寓、别墅将更多地加入到二级市场中来。在非典之后，住宅郊区化成为人们的追求，二手别墅正符合这样的要求。此外，北京市的二手公寓一般都为当年品质较高的“名盘”，环境、地理位置、设计等具备优势。而且二手公寓与一手相比又有其价格上的优势，它将在下半年受到需求层次相对较高人士的青睐。 　　　随着房地产二级市场不断活跃，各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等“以旧换新”业务。此外，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化“一站式”服务，也为房地产二级市场消费者带来更多便利和实惠。 　　其他趋势：政府加大介入力度等 　　专家还预测，2003年至2004年，房地产市场除了上述三大发展趋势之外，还会出现以下现象。 　　发展趋势之四，政府将加大对地产开发的介入力度。这一点在北京和上海表现得特别明显。实际上政府都想招商引资，对于房地产这一块，有很大的欲望去保护，因为房地产市场是一块肥肉，肥水不流外人田。“我们判断一个趋势，政府会全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场，主要是政府从他们利益的角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。” 　　发展趋势之五，市场行为和政府行为齐头并进。政府从土地购买、营销过程、直至内部的管理的介入，会导致房地产市场化行为更加规范，使得市场行为与政府行为共同发展。 　　发展趋势之六，物业管理进一步走向规范化和产业化。早期很多物业管理依托开发的状况，会受到很大的影响，现在物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场自己会慢慢地规范，而且有相当的发展空间。 　　发展趋势之七，房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。 　　发展趋势之八，新房市场局部的短缺现象依然会存在，而且可能会持续。这个现象不仅存在于经济适用房，商品房也存在类似的问题。

作 者： 言兆龙 [ 金领 ] 时 间： 2004-03-27 01:55:02 根据今年以来出台的房地产行业政策，以及目前的市场供需状况等方面的情况，我们预测了今年下半年到明年内，我国房地产市场的整体发展态势，并概括出了2004内中国房地产市场将会出现房价仍然上涨、融资渠道多元化、二手房市场超速发展等八大发展趋势。 趋势之一：房价将持续上涨 我们认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。 从这个层面来说，我们感觉到房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长，这个结果不是我们所愿意看到的，也不是政府愿意看到的，也不是消费者所愿意看到的。但是，政策这些综合性的挤压力量会导致房地产价格会继续上涨。最近国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是我们认为，截止到2004年房地产的价格还会持续的上涨。 我们作出这样的判断主要是基于两个方面的因素： 其一，是因为政策将使房地产产品的供给减少。从目前针对房地产的政策来分析，主要是两个目的：一个是严格控制高端市场的发展；第二个就是大力发展经济适用房。最近国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是，从国土资源部45文件、央行121文件实一方面要规范房地产业的发展，另一方面也会导致市场供给减少。这样，房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长。这个结果不是我们所愿意看到的，也不是政府愿意看到的，也不是消费者所愿意看到的。 其二，房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。第一、城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。 因此，2004年房地产将出现供给减少、需求旺盛的局面，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。 趋势之二：融资多元化x 央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 在新的融资渠道中，首先，上市融资成为最好的选择。对于房地产企业来说，上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可从容化解央行《通知》的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。可以预见，在央行房贷新政策的影响下，出于融资方面的考虑，会有越来越多的大型房地产企业加入到"买壳"上市的行列中。 其次，房地产信托将脱颖而出。自去年底以来，央行房贷政策逐步趋紧，这一变化被敏锐的信托业嗅出商机，房地产信托随即脱颖而出。比如金信信托推出了5个针对房地产投资的信托产品，共募集资金3.9亿元，深国投为深圳水榭花都地产项目推出信托产品，都获得投资者的追捧。资料显示，今年以来信托公司已为房地产企业成功募资20多亿元，房地产信托已成为信托产品中的主流品种。 其三，房地产基金呼之欲出。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。这种融资渠道在美国十分常见，香港一些地产上市公司也已设立此类基金，并开始寻求上市。 趋势之三：二手房市场升温 下半年房地产二级市场将升温。今年上半年出台的已购公房上市取消审批手续、取消原单位参与收益分成、降低土地出让金征收金额、出售已购公房后买新房享受契税减免等政策将促进二手房市场的发展。上半年，受非典影响，很多人不愿冒险出门进行房屋交易，而对新政策持观望态度。下半年，随着非典疫情的过去，新政策的出台将彻底激活沉寂已久的二手房交易市场，已购公房的大量上市将成为不争事实。 "金九银十"的说法也将在下半年得到印证，"卖旧买新"将是大多数人改善住房条件的主要途径，很多人将卖掉手中旧房购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，下半年一手房市场的火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。而且，目前大多数房屋产权还属于"央产"，"央产"上市成为现实，会大大增加二手房市场的供给量。 原来二级市场的房源大多以民宅为主，而在二级市场越发成熟的今天，二手房房源形式也将更加多样化。二手公寓、别墅将更多地加入到二级市场中来。在非典之后，住宅郊区化成为人们的追求，二手别墅正符合这样的要求。此外，北京市的二手公寓一般都为当年品质较高的"名盘"，环境、地理位置、设计等具备优势。而且二手公寓与一手相比又有其价格上的优势，它将在下半年受到需求层次相对较高人士的青睐。 随着房地产二级市场不断活跃，各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等"以旧换新"业务。此外，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化"一站式"服务，也为房地产二级市场消费者带来更多便利和实惠。 趋势之四：政府将加大对地产开发的介入力度 这一点在超大型城市北京和上海表现得特别明显。上海市在去年年底成立了一个专门的公司。北京市把整个北京的房地产进行了一个比较大的整合，政府运作介入，全面的介入。为什么？因为各个城市的政府都想招商引资，这些超大型的城市，对于房地产这一块，更加有很大的欲望去保护，因为房地产市场是一块肥肉，肥水不流外人田。我们判断一个趋势，政府会全面的介入房地产开发，而不仅仅是规范市场，主要是政府从他们利益的角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。 发展趋势之五：市场行为和政府行为齐头并进 政府从土地购买、营销过程、直至内部管理的管理规范，会导致房地产市场化行为更加规范，使得市场行为与政府行为共同发展。 发展趋势是市场行为和政府行为齐头并进，政府的介入会导致市场化这方面更加的规范，从土地购买，到前期过程，一直到销售，到管理，对开发商有更大的约束，同时规范化导致企业走向市场化。市场化的结果是什么？这个市场的竞争会越来越激烈，大的公司会得到更大的发展机会，而一些小的公司，他们经营不足或者是力量不足都可能生存不下去。但是，房地产市场依然会保持非常高的水平，因为行业的大公司的开发量已经和世界上的大开发公司的开发量一样了。 发展趋势之六：物业管理进一步走向规范化和产业化 早期的物业管理，很多是依托开发商。这种状况将会得到改变。现在新的物业管理法律规范已经开始实施，会慢慢对市场进行规范，在这一过程中，会有相当大的发展空间与商业机会，因为洗牌会让规范的正规军最终获得市场的认可，发展壮大。 发展趋势之七：房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面 随着各项政策、法规对市场的进一步规范，同时消费者维权意识的增强与消费选择的理性化，早期靠概念、点子或者商业炒作、进行产品营销推广的局面会逐渐成为历史。我们觉得，房地产的营销会回归到三个基本层面：就是早期我们说的从地点、产品与社区。这是房地产营销方面的回归。 发展趋势之八：新房市场局部短缺现象依然会存在，而且可能会持续 首先，经济适用房短缺。搜房曾经关注北京经济适用房的开发商，解决他们排队的问题，排队搞得秩序很难维持，暴力事件非常多，所以有的开发商采取网上抢号的方式排队，避免了物理上的排队。经济适用房的短缺还会持续。 另外，商品房也会存在局部短缺现象，比如上海，排队排几天几夜去买房子，房子是天天都在涨，而且房子贵得要命。

国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院组成的“中国房地产TOP10研究组”今天在北京发布了“中国房地产百强企业”名单。这是继一九九四年由建设部、国家统计局举办的“首届中国房地产开发企业综合效益百强”十年后，首次在全国范围内针对房地产上市和非上市公司的综合性研究。 百强企业座次排定地域化明显 据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，TOP10研究组以近三年房地产销售额的均值三点五亿元人民币为入选门槛值，定量计算二OO三年中国房地产开发百强企业的综合实力指数，从而最终评定“中国房地产百强企业”座次。依次为万科企业股份公司、上海陆家嘴有限公司、北京天鸿集团公司、首创置业股份有限公司、广州恒大实业集团等。 研究发现，房地产百强企业在地区分布上呈现了极大的不均衡性。房地产行业发展水平和城市经济发展的区域差异极大影响了百强企业的区域分布。华北地区、华东地区和华南地区占百强企业总数的百分之八十八，而中西部地区和东北地区仅占百强企业的百分之九和百分之三。 中低档产品占据市场主导地位 据介绍，房地产百强企业的开发规模和经营业绩差异较大，两端化比较明显。从经营业绩来看，销售额超过二十亿元人民币的有十七家；在十至二十亿元之间的有十九家；十亿元以下的有六十五家。 中国房地产百强企业研究项目负责人汪勇博士说，从房地产百强企业开发的产品结构看，产品的平均档次较高，均价六千七百一十七元人民币，是全国房地产均价的二点六九倍。占市场主导地位的仍是以开发满足广大消费者需求的中低档产品为主的企业。未来价位在四千至六千元人民币的产品，将是未来房地产市场的主流产品。 中国最大房地产企业市场占有率尚不足百分之一 研究成果显示，房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，作为龙头行业的万科企业股份和上海陆家嘴有限公司，在全国销售额和销售面积的市场占有率不足百分之一。 此间专家认为，尽管百强企业在全国市场占有率比较低，但在当地规模化经营模式已经形成。以北京为例，百强企业的销售额和销售面积在当地市场分别是百分之四十一和百分之三十。 国务院发展研究中心企业研究所所长陈小洪说，美国最大的房地产开发公司全部市场占有率高达百分之四点六，前十强是百分之二点七三。与国外房地产企业相比，中国房地产企业规模并不大，“百强”普遍还不是很强，年竣工面积平均不到三十万平方米，全部市场占有率更低。通过这个研究，可以明确中国房地产的发展方向，激励百强企业做大、做强。

谁制作了“奶酪” 科技创新让住房供需者分享 河北北方绿野居住环境发展有限公司 不知何时，“奶酪”像一缕清风悄悄登陆，在国内掀起一场纷纭众说。一时间，创业者、管理者、奋斗者、为人者都在谈论着“奶酪”，其热度一定不亚于奶酪出锅，让人颇感社会主义市场经济正在逐步深入，浅显而深髓的哲理还真能帮忙。 本人也抵不过“奶酪”的诱惑，更不知进退，也来凑凑热闹。且把“奶酪”与一项建筑成果“CL建筑体系”扯到一块，乱侃一通，权当众说之一，请朋友不吝赐教。 制作“奶酪”是寻求“奶酪”的一种方式，市场需求是决定我们制作什么样的“奶酪”的目标，科技创新是制作“奶酪”、满足市场需求的一种有效手段和得力助手。晶达公司发明了“CL建筑体系”，制作出一块大的“奶酪”，邯郸宏达房地产公司应用了该项成果，享用了一块像种子一样的“奶酪”，并继续制作出一块更大的“奶酪”，购房者又在长期享用着“奶酪”带来的众多利益，从而使相关各方形成一个圆满、双赢的良性循环。 是谁制作了“奶酪”能给众人分享？是科技创新，是科技创新带来的附加值，是制作“奶 酪”分享于众的愿望。 满足需求 则用有市场 提高附加值 则正当获得 社会转型，经济发展，住房消费水平不断增长，为我国的住宅产业提供了前所未有的发展时机，同时也为我们的住宅产品提出了更广泛、更高标准的要求，使我们的房地产开发企业同时面临机遇和挑战。深入分析市场，提高住宅性能，满足客户需求，是占有市场的关键所在。 住房有无问题基本解决后，住宅消费者越来越多地开始全方位、多层次综合关注住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能以及经济性能，而且在关注上述普遍性能的前提下，还会特别注意到住宅的某些特殊性能，如舒适性、节能性、环保性、灵活适应性、可持续性等，更有人作为投资置业还要视其增值性。开发商在完成市场细分和产品定位后，应花大力气深入研究已定位群体的各种实际需求。不仅研究他们的明示需求，还要研究其隐含和潜在的需求。例如，用户关注房屋的运行费用，未必知道近几年内将按户加装热表、采暖将按耗热收费，因此，对房屋的热工性能和更为节能的采暖方式则得到足够的重视，当然，我们可以不对客户去谈也无妨，但若有另外开发商考虑并解释之后，我们可能就处于被动，有时甚至无法补救。所以，我们可以选择那些超出购房者明示的期望值，但又可通过引导使其乐意接受且具前瞻的性能，构成新的买点。 近几年，随着房地产市场的规范化竞争日趋激烈，许多开发商围绕提高住宅性能质量，多层面全方位挖潜和满足住户需求，可谓八仙过海，从而也大大促进了我国住宅产业的健康发展。当然也有部分开发商依靠所谓策化、概念炒作、甚至欺骗用户似乎也还有市场。但是，没有附加值的炒作，泡沫终究会随着市场的规范化和消费者的成熟而面临危机，日趋规范的房地产市场下，符合定位标准的良好的居住性能，应是开发商竭力追逐的最重要因素。 住宅商品属性的另一个要素—价格。在目前我国的经济还不够发达的条件下，供需双方对价格的关注则显得十分重要。但据观察，价格并非购房成交的关键因素。价格常常是购房者根据自身条件确定购房价位的依据，当开发商选择的市场定位与购房者确定的价位吻合时，该购房者就已经成了开发商的潜在客户，但最终成交，是客户经多方选比，谁的房屋更值，因此一般意义来讲，价格只是客户选定供应群的关键因素之一，性能价格比才是最终成交的关键。 科技创新 营造买点 制作奶酪 实现双赢 提高住宅性能，满足用户需求，降低成本，增加附加值，提高产品的性价比，很多方法行之有效，但运作科技创新，无疑是一项最具潜力和最有效的途径之一。 运用科技创新，改善住宅产品的质量性能，提高人们的生活品质，是党和政府一贯倡导的方针，也是我们建设科技工作者的责任。运用科技成果，提高住宅产品的性能，降低产品的成本价格，提高住宅开发的附加值和科技贡献率，对开发商而言可能达到事半功倍的效果。邯郸宏达房地产公司，在其开发的“宏达名都花园”项目中，迈出了可喜的一步，并取得了令人鼓舞的效果。该项目率先采用重大科技成果—“CL建筑体系”，大大改善、提高了房屋的适用性、安全性、抗震性、耐久性、热工性能、隔声性能等多项性能，而其成本比常规体系还要低些，具有很好的性能价格比，深受购房者的欢迎。起初，开发商还担心科技成果带来的产品性能是否难以被购房者理解和接受。事后发现，购房者对新技术新功能的理解和接受能力，远远超出开发者的预料。事实上，社会主义市场经济，也正在让我们的消费者趋向成熟。该项目还采用了智能化、冰蓄冷等多项先进技术，为全面提高住宅性能均发挥了很好的作用。 宏达名都花园应用“CL建筑体系”取得的良好成绩，更增加了我对CL体系的信心，也鼓舞了我们对科技创新和科技成果推广应用的信心。我们深信：住宅科技可营造买点，科技可制作“奶酪”，科技有无穷的力量可走在住宅需求的最前沿。而且，当今科技随时可从神圣的殿堂走来，甚至成为一种廉价、易得的取之不尽的可再生资源。只是需我们去把握它、亲近它，为它付出，它一定会回报你。 作者：连小侠 河北北方绿野居住环境发展有限公司总经理，河北昆仑城市住宅设计研究院院长，CL体系主研人之一。 编者按：此篇文章发表于《河北建筑》2002第五期 编者观后感： 通读此文，作为从商人士的我深有体会；就现在国内商贸领域，人们不是去过问怎样创造一个产品和考虑产品的开发过程，而是去跟风，实行拿来主义，你搞策划、我搞营销、他炒概念！你搞我也搞，模糊了产品本身的研发过程，致使真正好的产品收不到好的效果，严重的打击了创新工作者的积极性！同时也很难发挥其成果应有的科技价值，社会价值，结果作起来只能是短期行为。 作者借用“奶酪”充分的讲述了科技创新的必要性，同时也体现了一个高级管理者的高瞻远瞩，科技工作者的创新生命和建筑行业的持续发展的必要性。住宅，与每一个百姓生活息息相的关产业，如何提高其附加值？让百姓得到更多的实惠？是建筑行业树立一个什么样的发展、生产理念指明了关点。 此文提出了科技创新—取决市场需求，取决于社会进步，取决于人类发展……；“CL体系”作为晶达公司为建筑行业提出的行业理念，给众多建筑行业开发商、生产商提供了一个可持续发展的大纲；增加产品附加值，关注产品的适用性能、安全性能、耐久性能、环保性能以及经济节能；作者同时又对科技创新营造买点做出了独到的宏论！如何给百姓提供一个性能优越的居住环境，给房地产开发商一个发展理念指明了方向。 本人通过与作者交流，对该公司成立所树立的绿色、环保、节能有了更深的认识，比如说公司成立初，以绿野和居住环境发展来给公司冠名，这本身就将公司定义在公司发展的方向上；绿色、环保、节能适合国际大环境发展趋势，同时更适应中国国情。 本人从商十多年，可谓称得上是一个职业经理人；起初在军队接受的高等教育和专业化技术培训具有了军人的韧性和雷厉风行的风格，而后由一个专业技术人员转变成一个职业管理人员，在此过程中无不感受到科技创新给自身和企业带来的经济利益和社会效益；例如：现在电器行业终端销售商，国美、大中、苏宁等公司，通过资金组合、行业连锁、企业联盟等创新手段，降低了产品采购成本、流通成本，做到了家电行业终端销售强者，使企业不段发展壮大，同时也给消费者真正的得到了实惠也给行业带来较大的生机。因时间关系待续。