主题：送给大家的一份房地产（写字楼）策划方案？不要错过哦

目 录 第一篇 项目背景描述 一.项目基本情况 二.可发掘的营销资源 三.负面因素分析 第二篇 项目背景描述 一、目标市场分析 二、 项目定位 第三篇 营销策略与计划 一.新湖房产企业形象包装 二.价格策略 三.整体思路 第四篇 物业管理 一.物业管理与销售的关系 二.红石公寓物业管理措施 红 石 公 寓 营 销 方 案 第一篇 项目背景描述 一.项目基本情况 红石公寓位于红石板C地块潮王路以南，叶青兜路之北，东临湖墅南路，西接经之路。 作为有着良好市场业绩与市场口碑的新河公寓二期项目，红石公寓是红石板地块目前在建的唯一高层项目。其中住宅面积15776.5平方米，商铺建筑面积710平方米，办公建筑面积为480平方米。计划今年5月参加房交会。 项目地块附近为稻香园、叶青兜两个成熟住宅小区，右下方100米处为杭四中分校，距离潮王路西段的建工医院不足200米，西临繁华的湖墅南路为其提供了完善的生活配套设施。 项目地处城中交通中心，向东可达朝晖社区和上塘路；往西经文二路可与城西文教区相连；南距城市政治中心市府和武林门商业圈不足300米；北为旧城改造下日显生机的城北拱墅区，地块升值潜力无限。 二.可发掘的营销资源 --------新湖房产在新河公寓一期工程中建立起来品牌知名度。 --------本案地处市中心商业区，周边是成熟的生活社区，具有其它同类 楼盘所不具备的地段和生活配套方面的优势。 --------红石板新村作为杭城较为久远的住宅区，在消费者心目中树立的 知名度 --------新湖房产公司高层敏锐的市场意识与良好的项目操作能力。 三.负面因素分析 -------本案处于红石C地块的右上角，规模较小，缺乏组团效应。 作为红石板地块东北角上的单体高层建筑，红石公寓最大的缺陷在于项目规模偏小，缺乏组团效应。较之周边浅水湾城市花园和清水公寓等规划完善的竞争楼盘，红石公寓无论从环艺、绿化、景观还是物业配套设施都难以与上述楼盘相比较。在购房者日趋理性化的市场背景下,红石公寓缺少周边物业的依托,市场关注度显然不会很高。如何改变红石公寓的“孤体”形象,将是下阶段市场推广的关键所在。 -------附近小区多为年代较早的多层建筑，建筑外观与本项目建筑外立面不 太和谐，周边居民固定陈旧的生活状态对于本案倡导一种新的住宅概 念可能有所影响。 -------本案与规划图下方的农贸市场距离过近，其喧杂的环境影响对本案精 心构筑的住宅氛围有很强的破坏性。 -------户型结构过于单一 -------楼盘可发掘的个性买点过少 受项目自身条件的限制,本案实无太多的亮点可发掘。最初的推广思路中将红石公寓作为新河公寓的二期工程, 先期楼书广告的设计沿袭了后者的风格,显得略微保守和平淡。如果在广告楼书的形式上能多作一些改变,增加一些新的元素,效果可能会有改观。 -------周边竞争性楼盘数目众多 在房交会期间,红石公寓周边出现了较多的竞争性楼盘,如近在咫尺的“浅水湾城市花园”和文一、文二路上的“21st自由公寓”、“墨香苑”等。上述楼盘或有较大的体量,或有优越的整体规划,或有良好的配套管理,几乎都有鲜明的个性特征和独特卖点。与周边强势楼盘相比,本案一幢单体高层住宅可利用的营销资源显得过于贫乏。 -------价格竞争力不强 从今年元月红石公寓推出的市场反应情况来重新评价红石公寓的定价,我们认为略微偏高。特别是在没有过多产品亮点可发掘的情况下,形成与竞争楼盘的价格优势是主要倚重的营销手段，但红石公寓目前的价格并无优势可言。在今后的营销中应有一定的折扣措施。 -------目前 广告宣传的不足 由于前期时间仓促,红石公寓的广告宣传工作没有到位,这也是红石公寓预定情况不佳的重要原因。红石推广过程中不可避免会受到周边强势楼盘的挤压竞争，要在有限的市场空间中凸现自身产品的形象，吸引消费者的注意力，制定一个适当的广告策略是非常必要的，这也是下阶段红石公寓推广工作的重点. 第二篇 市场定位 一、目标市场分析 本案主要的潜在消费者特征分析： a． 年龄：30~45岁 b． 年收入：8~25万元之间 c． 职业范畴：私营业主、外资或合资企业的高层主管，金融部门的中高级 雇员、律师和较高收入的年轻白领 d． 居住现状：有固定的居所，但对现有的居住环境缺乏满足感与心理归属感。 e． 心理特征：表现地比较能适应高节奏的城市生活所带来的压力与挑战， 自信能以自己的能力和努力创造更好的生活状态。乐于接受 新的生活内容，有着广泛而稳定的社交圈。 二、项目定位 本案作为靠近中心商业圈的高层住宅，其稀缺特质主要表现在发达的商务和交通条件和典型现代城市生活的气息。目标市场的需求特征可归纳为“接受生活压力的挑战和对事业成功的渴望”。结合对项目本身和市场需求的综合分析，我们将红石公寓项目定位为“体现现代都市生活人文景观的高尚住宅”。其区别于其它楼盘的特征在于，它着重体现了社会压力下的现代人对于美好生活的不懈追求的精神理念。 第三篇 营销策略与计划 一.新湖房产企业形象包装 在现今的房产市场形势下，新湖房产如要进一步拓展在本行业中的生存空间，其外在的企业形象的规划和表达是一重要的环节。在对于某一特定的项目操作中，开发商的形象表达也是重要的营销手段。 新湖房产从省内外的大量开发项目中积累了丰富的操作经验，但我们认为，在通过房产品来传播开发商的企业形象和理念等方面仍有待改进： a． 面对日益激烈的市场竞争，新湖房产的企业形象缺乏连贯的表现。 b． 杭城区域内缺乏有效的品牌积累。 在红石公寓的市场推广过程中，新湖房产在导入公司经营理念的同时，如能整合企业形象的有效传递，加强产品和企业的关联性，必能取得较以往更大的市场效益。换句话说，就是以公司形象作为产品推广中可信的背景资源，而将房产作为公司的最有力的品牌表现手段。 二.价格策略 1． 周边竞争楼盘的价格情况分析（参见《红石公寓营销建议》） 2． 指导思想 据有关方面的消息称，鉴于目前杭城房地产市场升温过快，房价偏高的现状，政府部门将对房产行业加大宏观调控的力度。在目前尚无明确的政策出台，不宜武断判定市场的走势。但无论如何，房价回落的现实可能性是存在的，如二手房市场放开、土地开发成本限制等因素对商品房价格的影响相当强。 故我们建议红石公寓仍以采用“低开高走”的策略为宜。在推广前期的预定阶段并不对外公开具体的价格情况，只展示楼书、规划平面、户型和沙盘模型。对于有意向的客户，告知其大致的价格范围，带其参观新河公寓的现场，以新河一期准现房的品质销售状况来获取客户对本案的信任感和认同感。 对于本案推广过程中的价格制定，建议在财务评估的因素之外着重考虑相关竞争楼盘的价格策略，以及如何寻找本项目所独具的稀缺特质，如何用价格将这种稀缺性量化。 在市场导入的初始阶段，考虑到公司资金的回笼及竞争对手的状况，应以适中的价格介入市场。通过市场推广过程中反馈的信息和周围竞争对手的状况，有策略的拉高价格。 三.整体定价思路 将红石公寓作为红石板小区组团之一进行市场推广，针对楼盘的优势面制定合适的价格折扣策略，最大可能圈定潜在购房者,同时消除可能使销售滞后的因素，尽可能加快销售的进度,实现资金回笼。-- 1.红石公寓高层住宅定价策略 A、起价：3880元/平方米 B、楼层系数：七层以下，每层递增差价５０元／平方米。 　　　　　　　八层至十七层，每层递增差价８０元／平方米。 　　朝向系数： 东边套在中间套基价上递增7％。西边套朝向系数为6％。 　　　　　　　因十五层和十三层设有空中走廊，对住户的安全性和私密性都有一定影响，所以考虑在原先的基价上乘以０.９９的折扣系数。 C、 除顶楼层以外，本定价方案的平均价格为4252元／平方米。 l 价格确定 住宅： 起价3880元/平方米；均价4252元/平方米 商铺： 均价17325元/平方米 办公用房： 均价4214元/平方米 车位（63个）： 均价13.5万元/个 总销售额： 9025.60万元 2．销售措施 A．销售机构及人员设置 a) 公司销售部：设专职销售员4名，内部兼职人员1名。 b) 现场销售部：设专职销售员2名，内部兼职人员1名。 现场销售部的设立时间将随工程进展而定。兼职人员由公司营销主管及办公室人员兼任。所有销售人员的上岗实行挂牌编号制。 B．奖励提成办法 奖励提成额度总量控制在销售总额的0.6%以内(即销售提成54.15 万元)。其中： a) 销售奖励基金：按销售总额的0.3%计，主要用作公司奖励销售业绩突 出者和其它优秀工作者等，或作其他机动处理。 b) 销售奖金：按销售总额的0.3%计，直接按绩奖励销售人员。 C．客户预订商住房后，如不满意，可随时无条件退房，公司全额退还订金。 客户正式订立购房合同时，可享受9.8折价购房优惠。 3．宣传策略与预算 1． 宣传形式 A． 选择一家广告公司，委托进行营销策划，编制宣传资料，通过新闻媒体广告。 B． 计划参加今年五月份的房交会。 2． 费用预算 A.营销费用 红石公寓项目估计销售总额为9025.6万元左右，暂拟定宣传费用按1.5%计提，9025.6×1.5%=135.38万元。具体开支计划如下： 1） 媒体投放（40%）：54.2万 2） 展览及宣传资料（35%）：47.4万 3） 售楼部设计布置（15%）：20.3万 4） 其他机动费用（10%）：13.5万 B． 今年上半年期间的广告活动计划 今年上半年计划实现销售额3479.43万元，并计划参加五月份的大型房交会。 媒介广告计划： 以销售节奏确定广告投放量，上半年计划报纸广告刊登一个半版和四次通栏；根据实际的销售情况还可斟酌考虑采用电台报时广告。预计广告费用12万元左右。 房交会展示：宣传资料、楼书的设计和印刷；展板制作；展台装潢设计；预计费用为10万。 售楼部设置、工地形象包装：红石公寓的建筑工地外包装、现场广告牌和销售部的装潢布置，预计费用15万。 3． 销售进度计划 A． 商铺 二零零一年6月底前预订完成销售总额的100％； B． 办公用房 二零零一年6月底前预订完成销售总额的100％； C． 住宅 二零零一年6月底前预订完成销售总额的30％； 二零零一年12月底前预订完成销售总额的30％； 二零零二年上半年预订完成销售总额的20％； 二零零二年下半年预订完成销售总额的20％； D． 车位 二零零二年下半年预订完成销售总额的100％； 销售进度及资金回收表 销售额时间 住宅 （万元） 商铺（万元） 车位（万元） 办公用房（万元） 实现销售（万元） 到位资金（万元） 2001年上半年 2012．43完成订购30% 1264.73完成订购100% 202.27完成订购100% 3479．43 347．9410%订金 2001年下半年 2012.43完成预售30% 2012．43 5143．92 2002年上半年 1341．62完成预售20% 1341．62 1341．62 2002年下半年 1341．62完成预售 20% 850．5 2192．12 2192．12 累计 6708．1 1264．73 850．5 202．27 9025．60 9025．60 第四篇 物业管理 一.物业管理与销售的关系 物业管理，是房屋管理与社区综合服务合二为一的一种新模式，已普遍为大众所接受。由于国家及地方政府对物业管理进行了限价收费（多层0.6元／平方米，高层0.8元／平方米）及部分居民对高额物业管理费的承受能力有限，一方面使和物业管理公司普遍感到压力；另一方面也使客户对一些物业公司在现有的收费条件下搞好优质的物业管理心存疑虑。从面使得物业管理成了杭城众多房地产公司竞争的一个重要环节。杭城的楼盘销售已与规范、优质、价廉的物业管理紧密相联。 二.红石公寓物业管理措施 1． 红石公寓物业管理的特殊性 红石公寓楼盘为一整体小高层，临街、临古新河绿化带。物业管理上突出的优势是方便、集中、易于服务到位。面存在的困难是规模较小，娱乐设施欠缺，管理成本相对较高。 2． 拟定物业管理措施 1） 从销售毛利中一次性提取200万元作为物业管理基金，以作红石公寓项目建筑整修、设施更换等等之用。 2） 争取在红石公寓主楼之外或资要位置商业用房中留存部分房产作为物业管理公司经营管理用房，从而达到以房养房。 3） 尽可能开展多种综合服务项目和会所。如物业公司开设快餐经营，开避阅览室、棋牌室、健身房、为客代办服务等等，从而达到以人养人。 4） 加强对物业管理公司人员的培训和管理，健全物业管理公司规章制度，规范物业管理公司行为，提高服务质量。勤俭节约，减少消费。 5） 物业管理公司的管理人员、财务人员等均可由新湖房产公司人员兼任，以降物业管理成本。 6） 实行电梯使用、维修不收费（电费另计），主要依靠供应商（厂家）的承诺及物业管理基金解决和开支。

老兄啊 　　你的也太简单了 　　很多方面都还没有写到］ 　　这个案子你通过了吗？

定位模糊，卖点不突出，无创新点。

做为一个新人，无权评价，但是感觉不是很有创意