主题：[讨论]商业地产热潮的思考

这几年，大中城市掀起兴建购物中心热潮，这种热潮从发达国家的经验来看，中国购物中心的专业化程度还远远不够，基础理论工作也难以满足企业发展的实际需要，缺少了理论上的指导，缺少了政策上的配套，购物中心的开发实践活动目前依然处于摸索中，甚至是停留在彷徨中。当前面临最大挑战在于专业化程度还远远不能适应项目开发管理的需要，这种制约因素直接影响到发展商的资金融通、产品竞争力形成以及招商工作的有效开展。

　　有项目以8%－12%的高额投资回报吸引消费者，部分项目甚至承诺在一定年限后开发商可以回购……事实上，目前一个经营成熟的商业项目的投资回报率一般在8%－12%。而一个将新项目的市场氛围培养起来至少要3年的时间。因此新的商业地产项目最初一般很难通过收入来实现其所承诺的投资回报。
后来营销认为，投资者在选择商业地产投资时，除考虑区位外，一定要考察开发商的实力，这是一个商业项目成功的重要因素，否则高额的投资回报率可能无法实现。

　　近年来，在商业地产领域，也屡屡出现了中小投资者因不能得到开发商承诺的投资回报而被“套牢”，并与开发商发生纠纷。

　　目前一些实力不济的商业地产开发商为了尽快收回开发资金，以偿还从银行、其他企业、以及施工队那里借贷和拖欠的资金，采用把地产分割成小块出售、实施“产权式商铺”开发模式，并向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以8%－12%的高额投资回报，有的开发商甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。

　　从发达国家的经验看，几乎没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样有利于商业的整体经营和管理，而国内则恰恰相反。一些开发商因资金实力较弱，迫于资金回笼的压力，为了偿还银行和施工队的资金，不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，卖完后一走了之，丝毫不管商业氛围的培育。在分块售出之后，由于不再是所有者，面对几百家商铺，开发商无权进行统一经营，在缺乏一定商业氛围的情况下，很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果，并会引发开发商和租户、业主间的冲突。

　　从结构上看，购物中心在开发形式具有明显的趋同性，基本局限在概念型MALL上，真正反映商业生命力的购物中心没有体现。从运作模式上看，大多数项目采用“模块化”的运作模式，也就是把整个项目切割成若干模块进行叠加，这样的做法很容易导致众多接口上出现偏差，产生出系列问题。购物中心开发和运营的模式应该实现“集成化”的产品模式，“集成化”就是以总体经营效果作为衡量尺度和组合标准形成统一，形成完整的项目开发运营体系。

　　到“摩尔”购物最大的缺点就是费时费力。“摩尔”的特点是大而全，看起来似乎要什么有什么，但实际上想要买合适的东西，就要在数量众多的商店里寻觅。虽然称不上大海捞针，但绝对不是容易的事。特别是新开张的“摩尔”，顾客对商店的分布和特色不了解，要花费很多时间去熟悉。