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-- 作者:miaozhifei -- 发布时间:2004/8/24 23:04:53 -- 烟台第一烂尾楼形象包装策划案 前言: 烟台人都知道,咱海关对面有一栋烟台最最知名的烂尾楼,烂了好多年了。原是由丝绸公司开发,后期可能因为资金原因,现已处于停滞阶段,前些日子据说被某个银行给占领,但到现在也没看出来银行入驻的迹象。 在下基本天天从那里经过,对这栋烂尾楼,我是痛心疾首的。影响市容不说,看着堵心不说,这栋楼占着茅厕不拉屎,那么好的一个地理位置,那么大的一个资金投入,就这样空置了多少年,饱受风雨侵袭,多大的一个资源浪费。那栋楼开发的时候可能有很多相互扯皮的事情,但总这样闲置也不是个事,事情早晚要解决的,地产项目拖的时间越长越完蛋。 咱作为一个广告人,作为一个烟台人,总想为港城人民办点大事,办点实事。我在烟台最大的一个理想,就是由我主持策划,把那栋楼包装成soho,然后在半年之内,给她卖出去,光荣而艰巨的任务! 市场背景: 烟台地区写字楼市场饱和,未来一年时间内,在火车站等地还有数个巨型写字楼项目即将启动,长远来看,在滨海商务区更有为数众多的写字楼将要开发。与此同时,写字楼的空置率也在迅速上升,本地十几栋知名写字楼都有着不同程度被闲置,甚至有新开发的黄金地段的高档写字楼整体闲置的情况出现。 烟台地区酒店的数量众多,四星级酒店在10家以上,三星级酒店20家以上,价格较高。 烟台住宅等略(防备竞争对手刺探军情,请大家谅解)。 产品分析 劣势: 由于原开发公司经营管理不善被迫停工,各方面的配套设施极不完善,(好像)无水、无电,蚊蝇滋生,大概还有丐帮在里面驻军,严重影响烟台海边的形象。此地块绝对是政府部门的一块心病。主流房型由于是多年以前开发,与当前市场消费眼光有差距,外观方面。原规划无甚特色,现已落后时代好多年,亦无大面积集中绿地,空中花园等。 优势: 交通优势,交通方便,多路公交车从此经过,市区主要交通枢纽处。 位置优势:市区黄金地段,最靠近海边的地方。离规划中的港城CBD咫尺之遥,靠近繁华的红灯区(这一点尤为重要)。 威胁点:多年烂尾形成的顽疾。 机会点:房地产热潮,市区黄金地段的日益稀缺。大楼整体完工,经过数年风雨考验,居然没塌,可见工程质量无大碍。户型面积不大也是推广的一个机会。 市场运作方案: 大楼炒作从未启动,可谓广告人眼中的“处女”。正利于我挥枪上马,任意驰骋,借助高技巧、高难度的专业运作,抢占市场空白,在白纸上描绘最美的图画。 客户的需求:一次“性”消费场所 世风日下,人心不古。缘分的天空扑朔迷离,文化可以快餐,爱情可以速配,伟哥和伊妹的网络时代,城市生活的刺激,单身男女的情感饥渴,促使他们突破礼教的约束,追求婚外情的,自由恋爱的,出入公共场所找寻娱乐和消遣,一度春风的日渐其多,这个时候,嘿咻场所就成了问题。 这个问题想必大家都深有体会: 在家里吧,没结婚的怕父母邻居看见,结婚的怕丈夫、妻子孩子看见,斗智斗勇得太累; 去酒店吧,很爽啊!但成本太高,像样的酒店没六百下不来,谁的钱挣的都不容易,还是要节省的花不是; 荒郊野外的场合吧,这个不花钱,经济上是好,但露天席地的,不安全,随时可能被打劫,现在的歹徒不但劫财,还劫色呢。 这个时期,一次“性”场所就有了建设和规划的必要“性”和紧迫“性”。 案名建议:闻涛“办事处” 闻涛,是为了显示这个项目的地理位置,靠近海边,无敌海景。提升项目档次,办事处,办事嘛……大家都是城里人,都明白,我就不多作解释了。 古有闻鸡起舞,今有闻涛办事。听着波涛的声音,男男女女们嘿嘿咻咻,浪漫到了极至。我真服自己了,本来无比龌龊的事情,咋都能被我描述的这么富有诗意呢? 项目定位——烟台第三者 港城“性”价比最高 除了家庭和酒店外,给饮食男女提供的第三个选择。 业态规划 四层裙楼 一楼:舞厅。自营。 幽灵一样的灯光,性感的身躯,暧昧的气息,每天吸引着多少男男女女的放纵。 服务宗旨:让您心绪沸腾、让您身心振奋、让您入梦成仙。 服务特色:投您所好,让您满意;按您需要,专项设计 服务项目:形式多样,应有尽有;只有想不到,没有做不到。 收费标准:为了聚集人气,免门票。只收座位钱,只有你找座位坐下来,才跟你收钱,并赠送饮料。(我就不信有人会从头站到尾。) 经营目标:干倒港城最知名的迪厅新中国,兼并JJ。 广告宣传语:艳舞,艳舞,一起歌来一片情。 二楼:情人酒吧。自营。 遗忘在城市角落的激情,在酒精的眩晕中被重新唤醒。 服务宗旨:工薪消费,有钱没钱都能来。 经营目标:让市府街的那些都歇着。 广告宣传语:酒瓶一开,好事自然来。 三楼:知名品牌安全套售卖处、面具租赁处、进口SM工具。自营。 安全套的功能不必说了,大家都是城里人。 面具,烟台就这么大,容易碰见熟人,不想被人认出来,到这里租个面具吧。面具的好处还可以使更多的长得有创意,平时难以获得异性垂青的人,也获得嘿咻的机会。他们会感谢我这个创意。 进口SM工具,这个啊,啊啊,怎么介绍呢,我没用过,哪位用过的先生小姐发发言。看起来好像有的是带电的,所以不太敢卖国产的。 广告宣传语:确保安全,需有一套。 四楼:同性天堂。对外承包经营。 太恶心,不作介绍。社会上总有这么些杂碎。 广告宣传语:不走寻常路。 五楼——10楼:美发美容院、足疗城、恋歌房、休闲屋、音乐茶座等。租赁经营 俗话说,男人有钱就偷腥,女人偷腥就有钱。这里就是给大家提供这样一个交易平台。也是“闻涛办事处”的一个核心部分。这里靠近港城最大的红灯区——朝阳街,这里不久将会面临着拆迁,人对老住处都有感情,这部分人是我们很好的潜在准客户。 服务宗旨:优质环境创造优质服务。 我们与朝阳街等红灯区相比,最大的优势就是环境,无敌海景的“办事处”在全国也许都是屈指可数,在这样的环境下,互相交换的男女自然会获得别样的享受。同时,做买卖也都讲究个成行成市,这样“嘿咻”集中的场所,也会吸引更多的人气。 广告宣传语:just do it (想做就做) 10——15楼:情人旅馆。自营 情人旅馆的市场前景从各大高校边上的小旅馆的火爆经营中,可见一斑。暂不作分析。那些情人旅馆的条件,跟闻涛办事处是没得比的。屋美价廉啊 收费标准:时间换金钱(龙大客户,对不起了,给你中秋节礼盒做的方案,俺挪用一下)。上午消费的人少,打三折,每两小时30元,下午消费的,打五折,每两小时50元,晚上消费的,不打折,两小时100元。过夜另算。 广告宣传语:让我们做得更好 15——顶楼:公寓,赶紧收回大部分投资,大家先分几个钱在口袋。 就按soho卖,普通soho的卖点是居家办公在一起,咱这是居家“办事”在一起。主要是为那些包二奶的人而设。 广告宣传语:我的地盘我做爱。(谁管的着?) 目标客户人群: 白领人士 企业老板 政府官员 网民 大学生 小姐 军人 鳏夫 寡妇 二奶 农民 民工 等各“色”人等。 方案执行: 外观改造。要想救活一个烂尾盘,首先必须改变楼盘外观形象。楼是老楼,所以必须用超前规划设计对烟台“办事处”进行高起点的再创造。聘请外国知名设计公司,楼体外观一改过去港城楼盘白、灰、绿、蓝的冷色色彩组合,将整体楼外观装扮成粉红色,桃花的颜色。同时,在外墙融入现代艺术手法,在外强绘制裸女,猛男形象,(太平洋大酒店那种也凑合)创造出崭新悦目的艺术形象。夜晚灯光也要上,在海边的位置,烟台“办事处”——红楼,一定会成为港城最醒目、最出彩的楼盘,成为烟台不夜天,吸引客户注意力,为后期策划推广,打下坚实基础。 内部改造:保证小面积与多功能、经济性与舒适性统一于一体。精装修,全家电,中央空调。房型布局和细部设计充分满足新世纪偷情男女的机能要求,做到面积不大功能全,室内厅房使用面积使劲小,卧室面积使劲大,浴室使劲大,并配有大型振动床及SM工具,绝不浪费每一寸空间。 为此,我们可以派专员(我就是个很好的人选)专程赴日本、荷兰等发达地区进行实地考察,亲身实践,从这些现代都市的生活方式与行业趋势中挖掘灵感,赋予烟台“办事处”更多的亮点。通过一系列的大胆改造使这块原本平凡的楼房,脱胎换骨,焕发出烟台“办事处”粉红沙龙的神采。 广告宣传 前戏期,点燃客户欲望 报纸系列软文—— 《一天不做爱,等于抽三包烟》 《阳痿,早泄,能不能不治自逾?》 《卖伟哥的跳楼了》 《论海潮对高潮的积极影响》 《人是铁,性是钢,一天不做憋得慌》 持续期:不断变换花样和招式,持续刺激客户 互动活动:闻涛“办事处”浪漫Party,假面晚会、现场速配,拿大奖,赢香吻。 领舞小姐兼售楼员评选活动:入选前十名的佳丽可以**在舞厅获得个人专用座位。 公益活动:围绕“时间换金钱”这一消费概念,举办《珍惜时间》等有奖征文活动,主要是告知学生(未来消费者)珍惜时间的必要性。一等获得者的标题为《春宵一刻值千金》在各大媒体广为散发。 高潮期:引发购买狂潮 报纸——今夜你会不会来,配合讲述交通便利、经营特“色”等实质方面内容。 公交车体: 想high,跟我来 宣传单页:画面:一个美女,穿着暴露,搔首弄姿——你知道我在等你吗?在附近高校、军营、民工驻地散发,同时对持有学生证、士兵证等的实行优惠措施。 网络聊天室——上网与上床距离有多远 论坛——举办上网好还是上床好的社会大讨论 利用极富煽动性、挑逗性的煽情文案,铺天盖地广为宣传,先聚人气,后聚财气。吸引如潮客流光顾。 售露处规划: 背景墙:弗洛伊德大幅照片,文案“为淫民服务” 参考价格:3888元起。参考市区同等级公寓制定。主要是为女性购买,所以一定要38。 楼书:以“让我们做得更好”为主题,从房间户型、装饰设计、观海风景、安全保密等角度,阐述在这里买公寓对偷情生活的帮助。 售楼员:利用其前期炒作的人气,吸引狂蜂浪蝶。 促销活动:**试婚。交1000元,可以**试住10天,正式购房时,1000元顶10000元使用。 费用预算:1000万元人民币,回报:1000万加两个0。 谁给我1000万? [此贴子已经被admin于2004-8-24 23:04:53编辑过]
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-- 作者:jasmine_pp -- 发布时间:2004/8/25 14:39:23 -- what is it? |
-- 作者:jasmine_pp -- 发布时间:2004/8/25 14:43:16 -- is it good? when i read it, i feel very uncomfortable. maybe it has no good to social development,and it also doesn\'t fit Chinese social situation. in one word, i don\'t think it\'s a good project planning. |
-- 作者:haidao -- 发布时间:2004/8/26 19:47:36 -- 啥玩艺儿 |
-- 作者:fangaoyihao -- 发布时间:2004/8/27 16:02:24 -- 哈哈,真服了you! |
-- 作者:alexaww -- 发布时间:2004/9/3 12:59:42 -- you\'ll be in prison |
-- 作者:tree -- 发布时间:2004/9/5 13:12:58 -- 有恐怖分子 准备斩首行动!!! |
-- 作者:洛言 -- 发布时间:2004/9/11 13:16:20 -- 有点意思,可以上《杂文》了 |
-- 作者:yjlbigboy -- 发布时间:2005/2/19 12:36:45 -- 是不是玩笑还是要考验中国政府扫黄的决心??? 中国政府是要面子不要实质的呀,你难道不知道吗?? 哈哈,对不对 所以在做案子之前还是决定决定环境 |
-- 作者:ssdd77 -- 发布时间:2005/4/5 23:19:35 -- 我觉得草这份东东的人肯定也是个“色”人 无聊类,是讽刺此类人群还是挑衅观众? |