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---- （绝对经典）房地产营销策划专题：如何做好房地产广告[专题讲座] (http://cnqihua.com:443/bbs/dispbbs.asp?boardid=4&id=8621)
-- 发布时间：2004/5/11 10:53:26
-- （绝对经典）房地产营销策划专题：如何做好房地产广告[专题讲座]
（绝对经典）房地产营销策划专题：如何做好房地产广告 本讲座共分30课时，并会不断更新；同时，在讲座中间与大家分享一些成功案例 ，是时下最为著名的房地产及平面创意表现等等。 敬请各位多多支持。 第一讲：做房地产广告须知 一、什么是房地产广告？ 房地产广告，是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介机构发布的房地产项目预售、预租、出售、租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。不包括居民私人及非经营性售房、租房、换房广告。 二、发布房地产广告的必备条件 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。 1、发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件： (1)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主要资格证明。 (2)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。 (3)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。 (4)工程竣工验收合格证明。 (5)发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。 (6)中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。 (7)工商行政管理机关规定的其他证明。 2．房地产预售、销售广告，必须载明的事项。 (1)开发企业名称。 (2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称。 (3)预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 三、不得发布的房地产广告 凡有下列情况的房地产，不得发布广告。 1、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。 2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。 3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。 5、权属有争议的。 6、违反国家有关规定建设的。 7、不符合工程质量标准，经验收不合格的。 8、法律、行政法规规定禁止的其他情形。 四、发布房地产广告的有关规定 1、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行说明、渲染，不得有损社会良好风尚。 2、房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当具有实际意义的完整的生产、生活空间。 3、房地产广告中对价格有表示的，应清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 4、房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。 5、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。 6、房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。 7、房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。 8、房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。 9、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 10、房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺。 1l、房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 12、房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 13、房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。 14、房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评价时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。 15、对违反房地产广告发布规定的，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，并可对违法行为人处以3万元以下的罚款。
-- 发布时间：2004/5/11 10:53:50
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第二讲：房地产广告现状 目睹房地产广告存在的十大误区和怪现状 曾经有广告公司这样说：在未来，我们除了不去建房子外，房地产开发的所有环节的工作都会有广告公司去做。对此，我倒想说一句实在的话：广告公司不可能做这些事情，也做不好这些事情，如果有可能的话，应该去争取获得“克里奥广告大奖”。这不仅是社会专业分工的问题，更主要的是目前房地产广告的发育水平还很低下，无论是在创意方面，还是在表现形式和手段上都难以满足房地产市场发展的要求，它不仅不能很好地吸引消费者的“眼球”，更不能有效地传播项目的信息和塑造企业的品牌形象。 在现实中，房地产广告存在许多误区和“怪现状”： 实证主义的误解 很多房地产的广告，直截了当地将建筑物，并且往往是最“难看”的建筑物，满幅放在广告画面上。事实上，它们只是一些很普通的塔楼，一堆钢筋和水泥的混合体，毫无生气可言，好一点的，经过电脑的效果处理，天空更蓝一些，树更绿一点而已。 诗情画意的泛滥 我们在房地产的广告文案中，常常看到类似“诗意地栖居”的诗句。实际上，广告文案不同于写诗、填词，再说，也不可能比徐志摩的诗好，会得以永世流传。 陈词滥调的堆砌 在房地产广告中，最多的莫过于“美好、尊贵、皇室的生活，顶级豪宅……”之类的毫无个性的字眼，或者是选用一些半殖民地的语汇。要知道，这不仅是千篇一律的陈辞滥调，便是无效传播，甚至还会产生“负面”的影响。 缺少主题的苍白 一些项目打着“我们不要概念炒作”的旗帜，大谈“产品主义”，实际上，做好产品、提供合格的产品，这是必须的、也是最低限度的要求。这种说法是不求进取的借口，掩盖了其思想的贫乏。 另一方面，一些房地产项目滥用概念，虚构了许多莫名其妙的“主题”和“概念”，如拼凑或截取几个英文字母，就称为“某某社区”等，这类文字游戏是毫无意义的，也不可能进行有效的传播。 比喻、联想的浅薄 一些房地产广告总喜欢用一些椅子、笔、苹果等价值不大的物品来作比喻，它既不能使人们产生感性的联想，也看不出与房地产项目间的逻辑关系，很是令人费解。 洋面孔和人物的滥用 我们在广告中经常遭遇很多不知名姓的、带着“神经质”笑容的外国人面孔，这就体现“国际化”色彩吗？或者看到一个人莫名其妙地在天空中“飞来飞去”，人不搭载飞行器，如何能飞？要不然就用不甚漂亮的“美女”来代替，她是项目的形象代言人吗？何不用明星或者真人来“说事”；还有一堆人伸出指头作“V”状的，是意味着项目“战胜了”消费者吗？还是别的什么意思？ “港台味儿”的媚态 我们经常能见到一些广告使用很蹩脚的“港式、台式国语”，使人误以为这是“洋化”的品味，但它满篇病句、错句和生硬的说法，使国人很费解。相反，很多在中国成功扎根的跨国企业，如“可口可乐”，已经完全实现本土化，它的广告和宣传已经与中国传统文化相融合，其“国语”的水平不仅已合格，而且很精彩。 表现方式的落后 许多广告的画面往往是“脏、乱、差”的缩影，在创意、结构、线条、颜色方面的选择都不科学，甚至很“污染”人的眼睛。 广告承诺的虚假 房地产广告中对“位置”的描述“10分钟就可到达项目所在地”，目前在北京城市交通现有的状况下，除非有国宾护卫队开道才行。项目的“起价、均价”的虚假性已是尽人共愤的事。大量使用国外一些度假胜地的图片来作为效果图，项目的实景会是这样的吗？ 广告发布的问题 最后，我们需要明白的是：谁也没有权利不重视广告的设计，因为在广告发布时它是用巨额资金来支持的，而且也影响着项目的成败。如果它传达的是无效的信息，甚至是“贬低”了项目的形象时，当然不能对此“怪现状”熟视无睹。
-- 发布时间：2004/5/11 10:54:05
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第三讲：如何作房地产广告企划 “企划”是现代商场的时髦名词，被许多行业广泛运用。企划之义即指计划或策划。特别是指具有创造力的计划或策划。（Creative Planning）其运用的范围极广，可以说每一件事或活动皆可运用企划的过程来达到其目的。因为企划活动在广告的范畴内最能发挥得淋漓尽致与生动活泼，广告活动的展开可谓之为企划活动的展开。所以，“广告企划”四个字常被联系在一起。 商品流通领域竞争的日益加剧，促使“广告企划”被广大企业采用，随着上海房地产市场的日趋成熟，发展商亦不甘落后，广告已成为销售必不可少的道具。但做单纯的广告和广告企划是不是一码事呢？回答是“不是！”这里我们要阐明的是：房地产广告企划具有极强的专业性，成功的房地产广告企划是和营销密切相连的。 一、房地产是世界上金额较大的商品之一，其作为商品在现今的中国流通也只不过是近年的事，广大消费者对其的熟悉和了解还是很少的。整个消费市场必须通过引导才能形成。因此，我们应该把房地产广告从一般的商品广告中区分开来。作房地产广告企划不仅需要具有广告制作和执行的根底，还需要有完备的房地产专业知识，更需要切实的了解购房者心态。只有这样才可能作出被消费者接受的，行之有效的广告企划。所以光靠发展商自己拍脑袋或聘请普通的广告公司是不能满足成功房地产广告需要的，只有专门的房地产广告企划人员和专业的房地产广告公司才能胜任。 二、广告企划不管在什么行业，强调的是一种营销。我们所讲的营销（Marketing）是有别行一般的销售（Sales）。销售的出发点是站在生产的角度，重点放在自己的产品上，采取推销或促销的手段，以期达到增加销售的目的。营销则以市场为导向，重点不是产品而是客户需求。也就是我们通常所说的是以产定销还是以销定产，如产品是能满足消费者的需求，销售当然是不成问题的。所以房地产营销首先要了解购房者的需求，其次要根据购房者的需求造房，然后才是通过广告企划制订出可行的广告，利用大众传媒向特定的消费者“广而告之”，最后完成销售。 有效的房地产广告企划可以通过以下几个步骤来进行：第一步要充分了解自身产品特性，了解自身的优、缺点，确立自身的卖点（Sales point）所在；第二步找出产品自身卖点所能吸引的客源群，也就是通常所说的目标客源；第三步就要深刻了解目标客源对产品所有的需求；第四步分析竞争对手，摸清市场行情，做到知已知彼；第五步在满足目标客源群的需求的前提下，适当的修正产品以避开竞争，做到人无我有；第六步根据自身的卖点（卖点是可以创造的）和目标客源的需求制订广告的总方向和总精神。
-- 发布时间：2004/5/11 10:54:22
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第四讲：房地产策划跃迁“五步曲” 营销策划 随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场，房地产策划扮演的角色显得越来越重要。正如任何新生事物一样，都有一个发展演进的过程，目前，西安市房地产策划还远不够成熟，行业本身也不够规范，许多代理公司、顾问公司的策划案缺乏专业水准，导致最终出现了开发商们对房地产策划“想说爱你并不容易”的尴尬局面。 其实房地产策划的逐步成熟不但有赖于从业人员的专业技能、经验和敬业精神，同时它与房地产行业的本身发展有很大的联动关系，策划是跟随市场一起成长的，所以顺着房地产市场的发展脉络我们很容易摸索到房地产策划的发展轨迹。 一、产品观念时代：策划找“感觉” 房地产刚刚走向市场化，开发商手里有资金，有土地，开发什么项目呢？这时的策划往往依赖于企业领导或同几个专家在一起讨论，市场调研没有受到丝毫的重视，主观臆断色彩十分浓郁，每个人都凭着自己的感觉，感觉找对了，项目也能获得成功；感觉找不对，就难讲了；我国的空置房一直那么高，恐怕就和“感觉”型策划有很大关系。 二、推销观念时代：策划找“卖点” 在很长的一段时间里“策划”的含义仅仅是“广告策划”而已。广告公司即为房地产策划专家，其最鲜明的特点是借助以往的平面推广经验，再寻找一个项目和其他项目的区别点，即卖点来进行宣传推广。并且，这一时期卖点的定位还主要以地段、价格等最基本的房地产要素来体现。 三、准营销观念时代：策划找“概念” 随着注意力经济时代的来临，产品的同质性引发了房地产市场的“概念”之战，以附加意义上的概念炒作来增加项目的标新立异成为一时之尚。同时消费者的潜在需求也引起了较大的关注，市场的空白点成为策划关注的焦点。一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅，种种概念铺天盖地，应该说这是种进步，策划不再是卖点的杂绘，而是统一概念下的多个层次。 四、营销观念时代：策划找“需求” 竞争的压力，积压楼盘的现实，使开发商不再只关注于产品的本身，转而也要看消费者的脸色了，消费者关心什么，注重什么，那项目就倾向于什么。消费者远比开发商和经销商们想像得要成熟得多，他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚，因为房屋毕竟不是皮鞋或口红。于是开发商们开始“生产你所能够出售的东西，而不是出售你能够生产的东西”。“发现欲望，并满足它们”，而发现“欲望”的责任，就落在了策划身上。在一此人还将“卖点”“概念”“造势”奉若法宝的时候，另有一些策划人却转而去研究市场，分析消费者的真正需求；于是市场便出现了这样的现象：一方面，有些楼盘叫好不叫座；另一方面，一些名气并不响亮的楼盘却卖得红红火火。 五、市场的社会营销观念时代：策划找“平衡” 最近几年，有人提出这样的问题：一个在了解、服务和满足个体消费者需要方面干得很出色的企业，是否必定也能满足广大消费者在社会的长期利益呢？市场的营销观念回避了消费者需要、消费者利益和长期社会福利之间隐含的冲突。对此，有人提出了“社会营销观念”。社会营销观念要营销者在制订营销政策时能权衡三方面的利益，即，公司利润，消费者需要的满足和社会利益。房地产作为特殊的产品，它的社会性尤其突出。当有一天，政府发现开发商已经变得如此优秀了，不但小区建得如此漂亮，而且周围环境也改造得如此优美，那说明市场已到了“社会营销”阶段。这时的策划就不但要研究目标市场了，而是要纵观全局，在个体消费者和社会消费者之间，在楼盘与城市建设之间，在人与自然之间找一种平衡。 ——摘自《西安晚报》
-- 发布时间：2004/5/11 10:55:08
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第五讲：房地产的定价模式 通常，一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。房地产定价策略只有将对应时点的价格有机安排在二维空间才具有可操作性。开盘定价是策划与市场的最好接洽点，也是日后价格走势的基准。综观全局走势，除销售期很短的物业采用稳定均价策略外，开发商一般都会选择高开低走的撇脂模式或低开高走的渗透模式。 撇脂模式的高价是相对同种品质物业的均价而言。其细分市场首先定位于需求弹性最小的高收入人群，以求得最大利润边际。思路上正如先吸牛奶上层的精华，再逐层深入，故名撇脂。撇脂模式以阶段性高额利润迅速回收资金，仅适用于实力信誉颇佳的大公司和有“新、奇、特”概念的物业。当销售进入迟滞阶段，则调低价格吸引另一目标消费层次。对不同的人群采用不同的价格正是经济学所说的“价格歧视”，也是需求导向中差异需求定价法的具体运用。 渗透模式的内涵目标是获得最大市场占有率，通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。低开高走也适用于期房销售，随着施工进度的变化，价格的动态调整与使用价值的状态保持一致。从消费行为学的角度看，该模式是对买方趋利心理的纵向挖掘。 撇脂或渗透作为实现长期目标的两种整体定价策略，各有适用范围。从入市环境着眼，熊市行情只能用撇脂战术，速战速决；而牛市则更适用渗透手法，稳扎稳打。在聚敛人气方面渗透模式略胜一筹，价格节节攀高就是最好的促销走势，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的追涨理念；价格下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。即使单从投资角度，也容易让人旁观惜购，以求价格见底。因为有购买欲望之后，从众心理是选楼决策的最敏感影响因素。而人气聚敛符合马太效应——强者愈强，弱者愈弱，所以整体定价策略不得不考虑如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气；从实现难度上看，撇脂战术更“深入人心”。渗透的关键在于量价配合。每一价位的物业投放量要小于潜在需求量，前一价位被激发起的有效需求得不到充分满足，在价格还会上涨的预期和预购的从速以及人气信号的激励下，促使他们加入后一价位物业的抢购。 再就是涨价的次数要频，幅度要小，每期的投入量要适度；撇脂模式难度是市场细划和目标人群认知价值的调查。消费层次的分界点要设定在有效需求样本群落明显的分隔带。这里应注意有效需求不只与收入有关。消费需求研究到一定深度，需要的素质已远远超越了对物的认知。因此，科学系统的设计、客观全面的数据和深谙人性的分析，重在秋毫不差的“专业”功夫。
-- 发布时间：2004/5/11 11:00:22
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休息一回，广告之后马上回来！
-- 发布时间：2004/5/11 11:01:16
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每天五讲，敬请期待
-- 发布时间：2004/5/13 19:31:31
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房地产作为一种商品推向市场，那么它就得进行销售，而要销售就必须作广告。房地产广告在时下，真可谓满天飞舞，无孔不入。去年在报纸、电视台和各期刊杂志的房地产广告的刊登量约为30000则，创历史新高，而今年到现在为止已接近这个数字，可见房地产广告之多之丰富，令人叹为观止。据了解，房地产广告平均投放量是销售额的0.85%，每逢展会，其广告宣传纸让捡废纸的大发了一笔横财，真可谓之“好”.激战正酣的广告，真让开发商有了大展拳脚的舞台，给各类媒体带来了不错的收入，也给百姓带来了最直接的利益. 房地产广告量大归大，但广告做的并不是太好，主要体现在整体画面视觉效果冲击力不大、概念不清晰、广告用语重复、同质化严重等现象。一阵子一阵风，风过不留迹，这是没有主题概念缺乏理性的体现，对营销和楼盘推广并没有太大意义和效果。房地产广告整体效果要和其他楼盘有概念性的差别之处，要增强视觉效果，除此之外广告语也要有其核心内容，比如好地段、好户型、好环境、好社区、好物业等等，如果大家都想着别人有的自己也要有，每家都这么写，看了等于没看，这种没有优势的广告缺乏宣传作用，也缺乏诚实与可信，没有很好地做到纳文化之经典，集人之精华，宣楼之优势的作用。 “房地产卖的其实不是房子本身，更多的是在贩卖人们对未来生活的一种梦想”，的确，每个人都有自己所向往的一个美丽家园。那么在做整合广告设计的时候，我们就要帮消费者设计好一个美丽家园的“梦”，让消费者进入我们帮他设计好的幢憬中来，去体会、去感受。 那么我们应该用怎样的方法去设计出这个梦想来？并且要让这个梦想深入到每个消费者心中，让他们去接受、去想象。房地产广告作为一种要约邀请，主要是宣传楼盘的概念和风格以及优越性，介绍楼盘的位置、环境和性能价格等，以此吸引客户去洽谈购买。下面我以个人的观点对房地产广告的设计作简单的描述： 一、 广告的概念 每一个楼盘都有他们一个主题概念。我们在围绕客户的定位 上设计出绝对符合项目主题的一个概念出来，并在以后的推广中一直围绕这一概念来做。 二、 注重广告的视觉效果 现在房地产市场竞争愈演愈烈，广告大火拼也不是什么新奇之事了。你的广告要在众多的同行中突现出来，视觉效果的冲击力显得优为重要，整体效果不抢眼、不夺目那么你的广告就不能达到预期的效果。 三、 文案的表现 如今在现实生活中，能够真正地坐下来仔细阅读广告中文案的人少之又少，那么我们就应该用最精简的语言对楼盘项目的优点进行陈述，让消费者以最快的速度了解我们的项目，从而在第一时间让消费者对项目产生兴趣。 四、 广告的整体效果 我们将上面讲过的三点：概念/视觉效果/文案通过一定的手法进行整和，尽可能地使画面设计得美丽动人，提高消费者的视觉冲击力，提高楼盘广告在消费者心中的印象。 五、 广告风格的一致性 我们的每一个楼盘项目都不可能只做一次广告，持久性的广告效应是很多房地产推广广告的一种做法，为了保持整体形象的广告推广和树立品牌形象很有必要保持广告风格的一致性。 我们的房地产广告一定做到以上几个方面的要点，少一个环节都不行。高标准、严要求控制房地产广告设计的每一个环节，这种广告作品必定有效。当然，房地产项目的运作永远是一个变化很快的过程，很多时候都无法预计以后的事情。我们在项目操作时还要根据具体情况制定完整的计划并按照计划开展广告设计工作。 当然目前房地产市场上广告虚实参差，质量良莠不齐，消费者难辨真伪。但以失实的信息诱导消费者则可能影响开发商的形象，因小失大。当消费者感兴趣时到现场对项目地理位置、交通及配套设施进行实地观察发现问题以后，将对开发商的诚信大打折扣，同时直接导致消费者不敢购买。所以开发商应以实际情况作为广告决策的主要因素。广告中的种种承诺要落实到合同中。